參考答案

單項選擇題

1、答案：C

解析：從2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅，A選項不符合題意;房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，免征土地增值稅，B選項不符合題意;通過社會團體捐贈房產(chǎn)給教育、民政和其他社會福利公益事業(yè)免征土地增值稅，D選項是免稅的，不符合題意。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造的商品房作價入股對外投資應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)繳納土地增值稅，只有C選項是依法征稅的，符合題意。

2、答案：C

解析：該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(400-100)+(1000 + 6000)×5%= 650(萬元)

3、答案：A

解析：非房地產(chǎn)企業(yè)對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，如果投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，暫免征收土地增值稅;企業(yè)與企業(yè)、個人之間的房產(chǎn)互換，沒有免征或不征土地增值稅的規(guī)定;以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于土地增值稅的征稅范圍。

4、答案：B

解析：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的免稅、對以房地產(chǎn)作價入股，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，或是投資、聯(lián)營企業(yè)若將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，則屬于征收土地增值稅的范圍。

5、答案：D

解析：未開發(fā)的土地直接轉(zhuǎn)讓不享受加計扣除的優(yōu)惠�？煽鄢�項目=1200+40+35=1275(萬元)，增值額=2800-1275=1525(萬元)增值率=1525÷1275=119.61%，增值額=1525×50%-1275×15%= 571.25(萬元)

6、答案：C

解析：土地出讓金屬于取得土地使用權(quán)支付的金額;管理費用和借款利息費用屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用。

7、答案：A

解析：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

8、答案：C

解析：自建房屋轉(zhuǎn)為自用、出租房屋的企業(yè)、辦公樓用于抵押，產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)換，不繳納土地增值稅。

9、答案：C

解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

10、答案：A

解析：增值額=500-800×50%-30=70(萬元)扣除項目=430(萬元)增值率=70/430=16%應(yīng)納土地增值稅=70×30%=21(萬元)

11、答案：A

解析：選項B、C、D為納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的情形。

12、答案：D

解析：房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并同時提供下列證件和資料: (1)房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書(2)土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同(3)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的財務(wù)會計資料、房地產(chǎn)開發(fā)費用方面的資料、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金的完稅憑證，以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。 (4)根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評估報告。

多項選擇題

1、答案：ABD

解析：稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除;分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，選項A、B、D符合規(guī)定，是正確的;建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施，計算收入同時允許扣除成本費用，選項C不符合規(guī)定，所以不正確;將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，選項E不符合規(guī)定，是錯誤的。

2、答案：AD

解析：清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。三級會商審核不屬于土地增值稅清算審核的方法。

3、答案：ACE

解析：土地的所有權(quán)不得買賣，所以選項B的說法是不正確的;選項D，將屬于國家所有的范圍擴大化，土地增值稅征稅范圍標(biāo)準(zhǔn)之一是轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國家所有，地上的建筑物及其附著物不限定為國家所有。

4、答案：ABC

解析：以房地產(chǎn)抵債發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，要繳納土地增值稅，未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅;被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但是暫免征收;以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的，要繳納土地增值稅;房產(chǎn)交換，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，需要土地增值稅的征稅范圍。

5、答案：ABDE

解析：選項A、B、D、E作為開發(fā)成本可加計扣除;選項C作為開發(fā)費用，不得加計扣除。

6、答案：AD

解析：出讓國有土地不征土地增值稅;土地屬于國有，土地的所有權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓;轉(zhuǎn)讓集體土地，不征收土地增值稅。

7、答案：ABCD

解析：無論法人與自然人、內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人、企業(yè)單位與事業(yè)單位，只要轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，均是土地增值稅的納稅義務(wù)人。出租不動產(chǎn)，未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅征收范圍。

8、答案：ABDE

解析：取得土地使用權(quán)未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許從計稅收入中扣除。

9、答案：AE

解析：個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，已經(jīng)包括在舊房及舊建筑物的成交價格中，因此，在計算土地增值稅時，不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除;取得土地使用權(quán)后未開發(fā)即進行轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)納土地增值稅時，不能加計扣除;轉(zhuǎn)讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

10、答案：ABDE

解析：選項C的正確稅法應(yīng)該是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

計算題

1、答案：

解析：(1)A(2)C(3)C(4)A

(1)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+140)×1÷4=185(萬元)

應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3000(萬元)

應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=(300-40)+(185+3000)×5%+(185+3000)×20%=1056.25(萬元)

轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(萬元)

準(zhǔn)予扣除項目合計=185+3000+1056.25+357.5=4598.75(萬元)

(2)增值額=6500-4598.75=1901.25(萬元)

增值率=1901.25÷4598.75×100%=41.34%，適用30%的稅率。

應(yīng)納土地增值稅=1901.25×30%=570.38(萬元)

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。

應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+140)×3÷4=555(萬元)

應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3400+600=4000(萬元)

應(yīng)扣除的稅金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(萬元)(以不動產(chǎn)對外投資，共擔(dān)風(fēng)險的，不繳納營業(yè)稅)

應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=(555+4000)×10%+(555+4000)×20%

=1366.5(萬元)

準(zhǔn)予扣除的項目合計=555+4000+275+1366.5=6196.50(萬元)

(4)收入總額=5000×2=10000(萬元)

增值額=10000-6196.50=3803.5(萬元)

增值率=3803.5÷6196.50×100%=61.38%，適用稅率40%，速算扣除數(shù)5%。

應(yīng)繳納土地增值稅=3803.5×40%-6196.50×5%=1211.58(萬元)

2、答案：

解析：(1)D(2)A(3)C(4)A

(1)該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年應(yīng)繳納印花稅=4000×0.5‰+600×0.5‰=2.30(萬元)

(2)該公司計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加共計=4000×5%×(1+7%+3%)=220(萬元)

(3)取得土地使用權(quán)所支付的金額=600+50=650(萬元)

房地產(chǎn)開發(fā)成本=200+100+750+150+60=1260(萬元)

準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用=(650+1260)×10%=191(萬元)

準(zhǔn)予扣除的稅金及附加=220(萬元)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅不單獨作為稅金扣除。

其他扣除項目金額=(650+1260)×20%=382(萬元)

扣除項目金額合計=650+1260+191+220+382=2703(萬元)

(4)收入總額=4000萬元

準(zhǔn)予扣除項目=2703(萬元)

增值額=4000-2703=1297(萬元)

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=1297÷2703×100%=47.98%，適用稅率30%。

應(yīng)納土地增值稅=1297×30%=389.1(萬元)