三、計算問答題

　　1.2017年4月稅務機關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下：

　　(1)2016年6月以17760萬元購得一宗土地使用權(quán)，并繳納契稅。

　　(2)自2016年7月起，對受讓土地50%的面積進行一期項目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，管理費用200萬元，銷售費用400萬元，銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬元。

　　(3)2017年3月該項目實現(xiàn)全部銷售，共計取得不含稅收入31000萬元。

　　其他相關(guān)資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為5%;不考慮土地價款抵減增值稅銷售額的因素;該項目未預繳土地增值稅。

　　要求，據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題：

　　(1)簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的項目。

　　(2)簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除標準。

　　(3)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)金額。

　　(4)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

　　(5)計算該公司清算土地增值稅時應繳納的土地增值稅。

　　『正確答案』

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除標準：

　　①納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

　　②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　(3)取得土地使用權(quán)所支付的金額=17760×(1+5%)×50%=9324(萬元)。

　　(4)取得土地使用權(quán)所支付的金額=9324(萬元);

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本=6000(萬元);

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(萬元);

　　允許扣除的稅金及附加=290(萬元);

　　其他扣除項目=(9324+6000)×20%=3064.8(萬元);

　　允許扣除項目金額的合計數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(萬元)。

　　(5)增值額=31000-20045=10955(萬元)

　　增值率=10955÷20045×100%=54.65%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。

　　應納土地增值稅稅額=10955×40%-20045×5%=3379.75(萬元)。

　　2.(2016年考題改編)2017年3月，某縣稅務機關(guān)擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下：

　　(1)2014年9月以18000萬元協(xié)議購買用于該房地產(chǎn)項目的一宗土地，并繳納了契稅。

　　(2)2015年3月開始動工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元;小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元(按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息為2000萬元)。

　　(3)2016年12月該房地產(chǎn)項目竣工驗收，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金600萬元(施工企業(yè)已開具發(fā)票)。

　　(4)2017年1月該項目已銷售可售建筑面積的90%，共計取得不含增值稅收入54000萬元;可售建筑面積的10%以成本價出售給本企業(yè)職工。

　　(5)該項目采用簡易辦法繳納增值稅，已按照2%的預征率預繳土地增值稅1080萬元。

　　(其他相關(guān)資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為3%。)

　　要求：

　　(1)簡要說明稅務機關(guān)要求該企業(yè)進行土地增值稅清算的理由。

　　(2)清算時允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額。

　　(3)清算時允許扣除的稅金及附加。

　　(4)清算時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

　　(5)清算時應補繳的土地增值稅。

　　『正確答案』

　　(1)因該企業(yè)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例超過了85%，所以稅務機關(guān)可要求該企業(yè)進行土地增值稅清算。

　　(2)允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額=18000×(1+3%)=18540(萬元)

　　(3)應納增值稅=54000÷90%×5%=3000(萬元);

　　應納城市維護建設(shè)稅=3000×5%=150(萬元);

　　應納教育費附加和地方教育附加=3000×(3%+2%)=150(萬元);

　　允許扣除的稅金及附加=150+150=300(萬元)。

　　(4)允許扣除項目金額的合計數(shù)=18540+6000+2000+(18540+6000)×5%+300+(18540+6000)×20%=32975(萬元)。

　　(5)應補繳的土地增值稅的計算：

　　收入合計=54000÷90%=60000(萬元);

　　增值率=(60000-32975)÷32975×100%=82%;

　　應補繳的土地增值稅=(60000-32975)×40%-32975×5%-1080=8081.25(萬元)。

　　3.甲公司(非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))為增值稅一般納稅人，2017年3月轉(zhuǎn)讓一棟2000年自建的辦公樓，取得含稅收入9000萬元，已按規(guī)定繳納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金，并取得完稅憑證。

　　該辦公樓造價為800萬元，其中包含為取得土地使用權(quán)支付的地價款300萬元，契稅9萬元以及按國家統(tǒng)一繳納的其他有關(guān)費用1萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定，該辦公樓重新構(gòu)建價格為5000萬元，成新度折扣率為五成，支付房地產(chǎn)評估費用10萬元，該公司的評估價格已經(jīng)稅務機關(guān)認定。

　　甲公司對于轉(zhuǎn)讓“營改增”之前自建的辦公樓選擇“簡易征收”方式;轉(zhuǎn)讓該辦公樓繳納的印花稅稅額為4.5萬元。

　　要求：

　　(1)計算該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓應納增值稅。

　　『正確答案』該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓應納增值稅=9000÷(1+5%)×5%=428.57(萬元)。

　　(2)在計算土地增值稅時，可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金。

　　『正確答案』可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=428.57×(7%+3%+2%)+4.5=55.93(萬元)。

　　(3)本題如何確定可以扣除的房屋及建筑物評估價格。

　　『正確答案』評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　(4)在計算土地增值稅時，可扣除項目金額合計。

　　『正確答案』

　�、贋槿〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額=300+9+1=310(萬元);

　　②評估價格=5000×50%=2500(萬元);

　　支付房地產(chǎn)評估10萬元，可以扣除;

　�、劭煽鄢�轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=55.93(萬元);

　　可扣除項目金額合計=310+2500+10+55.93=2875.93(萬元)。

　　(5)甲公司應納土地增值稅。

　　『正確答案』

　　不含增值稅收入=9000-428.57=8571.43(萬元)

　　增值額=8571.43-2875.93=5695.50(萬元)

　　增值率=5695.50÷2875.93×100%=198.04%，適用稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。

　　應納土地增值稅=5695.50×50%-2875.93×15%=2416.36(萬元)。