答案部分

　　一、單項選擇題

　　1.【正確答案】 A

　　【答案解析】 房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)、合作建房自用房產(chǎn)，均沒有發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征收范圍;兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)，屬于是免征土地增值稅的項目。

　　2.【正確答案】 C

　　【答案解析】 房產(chǎn)稅與房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為并沒有直接的關(guān)系，不在計算土地增值稅時扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅是列入管理費(fèi)用中的，不允許再單獨(dú)扣除。

　　3.【正確答案】 A

　　【答案解析】 土地增值稅中規(guī)定要按評估價的情形有：出售舊房及建筑物的;虛報、隱瞞成交價格的;扣除項目金額不實的;成交價低于房地產(chǎn)評估價，又無正當(dāng)理由的。

　　4.【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　(1)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)繳納營業(yè)稅=10000×5%=500(萬元)

　　應(yīng)納城建稅和教育費(fèi)附加=500×(5%+3%)=40(萬元)

　　應(yīng)納印花稅=10000×0.5‰=5(萬元)

　　(2) 扣除項目金額=1000+2000+(1000+2000)×10%+500+40+(1000+2000)×20%=4440(萬元)

　　【提示】房地產(chǎn)企業(yè)的印花稅已經(jīng)記入了“管理費(fèi)用”中作為期間費(fèi)用扣除，不得再單獨(dú)扣除。

　　(3)增值額=10000-4440=5560(萬元)

　　(4)增值率=5560÷4440×100%=125.23%，適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15%，應(yīng)納土地增值稅=5560×50%-4440×15%=2114(萬元)。

　　5.【正確答案】 B

　　【答案解析】 扣除項目金額=20×70%+2=16(萬元)，增值額=24-16=8(萬元)，增值率=8÷16=50%，所以，稅率為30%。由于已住滿4年，可以減半征稅，因此：土地增值稅=8×30%×50%=1.2(萬元)。

　　6.【正確答案】 A

　　【答案解析】 扣除項目金額=1600+900+(210-30)+(1600+900)×5%+220+(1600+900)×20%=3525(萬元);增值額=4000-3525=475(萬元)，增值率=475÷3525×100%=13.48%<20%，所以免稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　7.【正確答案】 C

　　【答案解析】 選項A中，高等公寓不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不能享受土地增值稅的優(yōu)惠;因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，納稅人自行轉(zhuǎn)讓的，也可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠;對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定

　　二、多項選擇題

　　1.【正確答案】 AD

　　【答案解析】 選項B錯誤是因為土地增值稅不是對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益征收的稅收，而是對增值額征收的稅收;選項C錯誤是因為個人也可能擁有國有房地產(chǎn)的使用權(quán)的，因此也可能是土地增值稅的納稅人。

　　2.【正確答案】 CD

　　【答案解析】 房地產(chǎn)交換行為，發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方也取得了實物形態(tài)的收入，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對于個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)以自行開發(fā)的房地產(chǎn)對外投資，按視同銷售處理，繳納土地增值稅;非房地產(chǎn)企業(yè)以自有的房地產(chǎn)對外投資不繳納土地增值稅。

　　3.【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 轉(zhuǎn)讓舊房，可作為扣除項目金額扣除的有：房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　4.【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的; (2)提供扣除項目金額不實的;(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

　　5.【正確答案】 CD

　　【答案解析】 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，或房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。評估增值的房產(chǎn)，并沒有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，可以免征土地增值稅;國家建設(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn)，可以免征土地增值稅。

　　6.【正確答案】 BD

　　【答案解析】 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

　　7.【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

　　(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　8.【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

　　9.【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。注意納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的適用情形是不同的來源:考試大-注冊會計師考試

　　三、計算題

　　1.【正確答案】

　　應(yīng)該按照建筑面積將發(fā)生的地價款900萬元和“三通一平”資金200萬元予以分?jǐn)偂?/P>

　　第一幢房屋應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r款和“三通一平”資金=(900+200)×20000÷(20000+50000+30000)=220(萬元)

　　第二幢房屋應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r款和“三通一平”資金=(900+200)×50000÷(20000+50000+30000)=550(萬元)

　　第三幢房屋應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r款和“三通一平”資金

　　=(900+200)×30000÷(20000+50000+30000)=330(萬元)

　　銷售第一幢房屋應(yīng)納土地增值稅收入為2000萬元

　　扣除項目金額=800+220+(800+220)×20%+(800+220)×10%+110=1436(萬元)

　　增值額=2000-1436=564(萬元)

　　增值率=564÷1436×100%=39.27%

　　應(yīng)納土地增值稅=564×30%=169.2(萬元)

　　銷售第二幢房屋應(yīng)納土地增值稅收入為6500萬元

　　扣除項目金額=2800+550+(2800+550)×20%+(2800+550)×10%+357.5=4712.50(萬元)

　　增值額=6500-4712.50=1787.50(萬元)

　　增值率=1787.50÷4712.50×100%=37.93%

　　應(yīng)納土地增值稅=1787.50×30%=536.25(萬元)

　　銷售第三幢房屋應(yīng)納土地增值稅收入為3600萬元

　　扣除項目金額=1000+200+330+(1000+200+330)×20%+(1000+200+330)×10%+198=2187(萬元)

　　提示：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　增值額=3600-2187=1413(萬元)

　　增值率=1413÷2187×100%=64. 61%

　　應(yīng)納土地增值稅=1413×40%-2187×5%=455.85(萬元)