參考答案及解析：

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查知識點：外購投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量;

　　外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。本題中，支付的價款計入投資性房地產(chǎn)的成本，談判費用和差旅費計入當期的管理費用，為投資性房地產(chǎn)直接發(fā)生的相關稅費，比如契稅、維修基金等才能計入投資性房地產(chǎn)成本，增值稅可以抵扣，不計入投資性房地產(chǎn)成本，所以入賬價值=111÷(1+11%)=100(萬元)。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 選項B，采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，每期的折舊或攤銷額應記入“其他業(yè)務成本”等科目。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 甲公司是因為商品房滯銷所以將兩棟商品房出租，那么出租之前是作為存貨核算的，出租后是用成本模式進行后續(xù)計量，轉換的分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn) 9 000

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品 　9 000

　　采用成本模式進行后續(xù)計量的投資房地產(chǎn)中房產(chǎn)的折舊原則與固定資產(chǎn)的折舊原則一致，即當月增加當月不計提折舊，當月減少當月仍計提折舊，20×5年度計提折舊的時間應該是11個月，所以折舊金額是9 000/50×11/12=165(萬元)。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查知識點：以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量。

　　因為交換具有商業(yè)實質同時增值稅單獨另行支付，所以換入資產(chǎn)的入賬價值=100+5=105(萬元)。相關會計處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn) 105

　　應交稅費——應交增值稅(進項稅額)　(105×11%)11.55

　　銀行存款 [(17-11.55)-5]0.45

　　貸：主營業(yè)務收入 100

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額) 17

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 辦公樓改建后的入賬價值=(1 500-600)+50×1+170+23=1 143(萬元)，相關會計處理：

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建 900

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　 600

　　貸：投資性房地產(chǎn) 1 500

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建 50

　　貸：原材料 50

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建 170

　　貸：應付職工薪酬 170

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建 23

　　貸：應付利息 23

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 投資性房地產(chǎn)發(fā)生的后續(xù)支出，不滿足資本化條件的，應當在其發(fā)生時計入到當期損益，即其他業(yè)務成本中。

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 選項C，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間，應將投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉入“投資性房地產(chǎn)——在建”; 選項D，再開發(fā)期間，類似于固定資產(chǎn)更新改造期間，投資性房地產(chǎn)再開發(fā)要將賬面價值轉入“投資性房地產(chǎn)——在建”科目，所以再開發(fā)期間是不計提折舊或攤銷的。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只能將已出租的建筑物和已出租的土地使用權劃分為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房持有并準備增值后轉讓的土地使用權屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。將商品房出租給本公司的職工，由于該租賃業(yè)務并不是以賺取租金或資本增值，或者兩者兼而有之為目的，所以不能劃分為投資性房地產(chǎn)，應該作為企業(yè)的固定資產(chǎn)核算。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 2011年1月1日，甲公司對該項投資性房地產(chǎn)由成本模式轉為公允價值模式時，應作為會計政策變更，賬務處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　 3 000

　　——公允價值變動 200

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　 300

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　 3 000

　　盈余公積　　　　　　 50

　　利潤分配——未分配利潤　 450

　　注意：投資性房地產(chǎn)由成本模式轉為公允價值模式時，應作為會計政策變更，要追溯調整，轉換日公允價值和賬面價值的差額調整留存收益。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 在出租當日，由固定資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)，由于公允價值3 500萬元大于賬面價值3 200萬元，所以應確認其他綜合收益300萬元，不影響損益;20×4年應確認的租金收入=120/12×10=100(萬元);20×4年期末確認的公允價值變動損益=3 700-3 500=200(萬元)。因此，甲公司在20×4年因該事項確認的損益的金額=100+200=300(萬元)。(這里因該事項確認的損益不需要考慮3月1日之前2個月的折舊對于損益的影響。)

　　相關會計處理為：

　　20×4年3月1日，

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　3 500

　　貸：固定資產(chǎn)　　　3 200

　　其他綜合收益　　300

　　20×4年12月31日，

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動　　200

　　貸：公允價值變動損益　　　200

　　借：銀行存款　　　(120/12×10)100

　　貸：其他業(yè)務收入　　100

　　11、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 采用公允價值模式或成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，都應當按照實際成本進行初始計量。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用等，選項D不能計入建造成本中。

　　2、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】 甲公司出租給本企業(yè)員工的部分應確認為固定資產(chǎn)，因此投資性房地產(chǎn)的初始確認金額=450/15×5=150(萬元)，固定資產(chǎn)的初始確認金額=450/15×(7+3)=300(萬元)，選項C、D不正確。

　　3、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】 選項A，一般企業(yè)持有以備增值后轉讓的房屋應當在固定資產(chǎn)項目核算，不屬于投資性房地產(chǎn);選項B，董事會作出書面決議擬對外出租，即使沒有簽訂租賃協(xié)議也需要作為投資性房地產(chǎn)核算;選項C，建筑物擬建成后對外出租，董事會已批準，并作出書面決議，所以土地使用權要作為“投資性房地產(chǎn)——在建”來核算，而不是作為無形資產(chǎn)來核算，如果是建成后自用，就是作為無形資產(chǎn)來核算。

　　4、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】 2015年屬于建造期間，投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊，因此計提金額為0，選項A正確;改擴建完工后，投資性房地產(chǎn)入賬價值=280+35=315(萬元)，選項B正確;投資性房地產(chǎn)改造前賬面價值為280萬元，已計提折舊20萬元，即原成本為300萬元，原使用壽命為30年，年折舊額為10萬元(300/30)，由此可以看出已使用兩年，改擴建經(jīng)歷了1.5年，因此改擴建完成后尚可使用壽命=35-2-1.5=31.5(年)，因此2016年應計提的折舊金額=315/31.5×1/2=5(萬元)，選項C錯誤;影響2016年損益的金額=20/2(半年租金)-5(半年折舊)=5(萬元)，選項D錯誤。

　　注意：題目告訴預計使用壽命變?yōu)?5年，是自該資產(chǎn)第一次達到可使用狀態(tài)開始的壽命，因此計算改造完成之后的尚可使用壽命，需要在35年的基礎上減掉已經(jīng)過去的時間，所以改擴建的時間也需要考慮進去。

　　5、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】 選項A，投資性房地產(chǎn)列示金額為2 200萬元，修理費用計入當期損益;選項B，期末在建工程科目列示金額為130萬元，土地使用權單獨作為無形資產(chǎn)列示。

　　會計處理，

　　事項(1)

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建 2 200

　　貸：應付職工薪酬/工程物資/銀行存款等 2 200

　　完工后，

　　借：投資性房地產(chǎn) 2 200

　　貸：投資性房地產(chǎn)——在建 2 200

　　收到租金時，

　　借：銀行存款/其他應收款 300

　　貸：其他業(yè)務收入 300

　　發(fā)生修理費用時，

　　借：其他業(yè)務成本 20

　　貸：銀行存款 20

　　事項(2)

　　購入土地，

　　借：無形資產(chǎn) 400

　　貸：銀行存款 400

　　發(fā)生建造成本，

　　借：在建工程 130

　　貸：應付職工薪酬/工程物資/銀行存款等 130

　　事項(3)

　　借：開發(fā)成本 (4 200+2 000) 6 200

　　貸：銀行存款/應付職工薪酬/工程物資等 6 200

　　6、

　　【正確答案】 AC

　　【答案解析】 選項B，日常的維修支出應計入當期損益，即其他業(yè)務成本中。

　　7、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】 建筑物成本為2800萬元，也就表示賬面原值是2 800萬元，采用公允價值模式計量，所以不需要考慮折舊問題。2008年應確認的租金收入為150萬元，應確認的公允價值變動收益=1 850-1 800=50(萬元)。

　　會計處理：

　　2007年12月31日，

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　1 800

　　累計折舊　　　　 　　　500

　　固定資產(chǎn)減值準備　　 　300

　　公允價值變動損益　　 　200

　　貸：固定資產(chǎn)　　　　　　　2 800

　　2008年12月31日，

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 50

　　貸：公允價值變動損益 50

　　借：銀行存款 150

　　貸：其他業(yè)務收入 150

　　8、

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】 選項A，投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權、已出租的建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權。出租的情況屬于讓渡資產(chǎn)使用權行為，持有并準備增值后轉讓的土地使用權不屬于讓渡資產(chǎn)使用權行為;選項D，投資性房地產(chǎn)是企業(yè)用于賺取租金或資本增值的房產(chǎn)和地產(chǎn)，即用于賺取租金或資本增值的地產(chǎn)也是投資性房地產(chǎn)，選項D不正確。

　　9、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 選項AB，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)期末公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，影響當期損益;選項CD，采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)期末可收回金額低于賬面價值，應該計提減值準備，影響當期損益，但計提的準備不允許轉回;當可收回金額高于賬面價值時，不進行賬務處理。