參考答案及解析：

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。本題中，支付的價款計入投資性房地產(chǎn)的成本，談判費(fèi)用和差旅費(fèi)計入當(dāng)期的管理費(fèi)用，為投資性房地產(chǎn)直接發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，比如契稅、維修基金等才能計入投資性房地產(chǎn)成本，增值稅可以抵扣，不計入投資性房地產(chǎn)成本，所以入賬價值=111÷(1+11%)=100(萬元)。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 選項D，公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值差額計入公允價值變動損益，不是其他綜合收益。

　　相關(guān)的會計處理如下：

　　借：固定資產(chǎn) 1 500

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本 1 200

　　——公允價值變動 100

　　公允價值變動損益 200

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 選項A，由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)不確認(rèn)其他綜合收益，轉(zhuǎn)換日的公允價值與賬面價值之差確認(rèn)為公允價值變動損益;選項C，收回后，應(yīng)是按照公允價值確認(rèn)寫字樓和土地使用權(quán)的入賬金額，因此，寫字樓的入賬金額為1 800萬元，土地使用權(quán)的入賬金額為8 000萬元;選項D，由于土地使用權(quán)可以和固定資產(chǎn)分開核算，所以土地使用權(quán)應(yīng)作為無形資產(chǎn)單獨(dú)核算。本題具體的會計處理為：

　　借：固定資產(chǎn) 1 800

　　無形資產(chǎn) 8 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本1 000

　　——寫字樓——公允價值變動500

　　——土地使用權(quán)——成本5 000

　　——土地使用權(quán)——公允價值變動1 000

　　公允價值變動損益 2 300

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 2011年1月1日，甲公司對該項投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式時，應(yīng)作為會計政策變更，賬務(wù)處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　 3 000

　　——公允價值變動 200

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　 300

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　 3 000

　　盈余公積　　　　　　 50

　　利潤分配——未分配利潤　 450

　　注意：投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式時，應(yīng)作為會計政策變更，要追溯調(diào)整，轉(zhuǎn)換日公允價值和賬面價值的差額調(diào)整留存收益。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 選項A，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更進(jìn)行處理;選項B，存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式變更為公允價值模式;選項D，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定不得隨意變更。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查知識點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(1)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。所以選項A不正確。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 選項A，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房屬于其存貨，建造商品房占用的土地的成本應(yīng)該轉(zhuǎn)入商品房成本，增加企業(yè)的存貨;選項B、C，屬于企業(yè)的自用房地產(chǎn)。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 由于自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時公允價值大于賬面價值，所以在轉(zhuǎn)換日應(yīng)確認(rèn)其他綜合收益30萬元，這部分金額在投資性房地產(chǎn)處置時轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本。同時，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益的金額80在處置時也要轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本。因此該項投資性房地產(chǎn)處置確認(rèn)的處置損益。

　　記入“其他業(yè)務(wù)成本”科目的金額=420【出售時投資性房地產(chǎn)賬面價值】+80【公允價值變動損益結(jié)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本的金額】-30【由自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時確認(rèn)的其他綜合收益抵減的其他業(yè)務(wù)成本的金額】=470(萬元)。

　　賬務(wù)處理為：

　　借：銀行存款　　　　　　400

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　400

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　420

　　投資性房地產(chǎn)——公允價值變動　　　80

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　500

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　80

　　貸：公允價值變動損益　　　　　80

　　借：其他綜合收益　　　　30

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本　 30

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 處置時的分錄為：

　　借：銀行存款 300

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 300

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 280

　　投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 10

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本 290

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 10

　　貸：公允價值變動損益 10

　　借：其他綜合收益 10

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本 10

　　所以處置損益=300【售價】-280【出售時投資性房地產(chǎn)賬面價值】-10【公允價值變動損益結(jié)轉(zhuǎn)增加的其他業(yè)務(wù)成本的金額】+10【公允價值變動損益結(jié)轉(zhuǎn)減少的公允價值變動損益的金額】+10【由自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時確認(rèn)的其他綜合收益的金額】=30(萬元)

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】 購入的土地使用權(quán)應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但是建造期間不需要計提攤銷，也不存在需要計入建筑物成本的攤銷金額，選項A不正確;若該投資性房地產(chǎn)2015年6月30日完工，則投資性房地產(chǎn)的入賬成本=90+5+10+40+10+300×7%×1.5=186.5(萬元)，2014年1月1日至2015年6月30日的專門借款的利息費(fèi)用需要進(jìn)行資本化計入投資性房地產(chǎn)成本，選項D不正確。

　　2、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 選項D，轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價值小于原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

　　3、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】 本題考查知識點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換(綜合)。

　　選項C，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益;選項D，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價。

　　4、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 選項D，應(yīng)將其轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。選項A，轉(zhuǎn)換日按照賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)，但是具體貸記的開出產(chǎn)品科目，金額是賬面余額。如果，原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”，和貸記的開發(fā)產(chǎn)品綜合考慮，就是賬面價值。

　　5、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 選項B，投資性房地產(chǎn)主要是對外出租的，因此屬于讓渡資產(chǎn)使用權(quán);選項D，投資性房地產(chǎn)是企業(yè)用于賺取租金或資本增值的房產(chǎn)和地產(chǎn)，即用于賺取租金或資本增值的地產(chǎn)也是投資性房地產(chǎn)，選項D不正確。

　　6、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 選項A，已出租的土地使用權(quán)，屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn);選項B，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn);選項C，對于空置建筑物和在建建筑物，在董事會或類似權(quán)力機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)該作為投資性房地產(chǎn)核算;選項D，屬于企業(yè)的自用房地產(chǎn)。

　　7、

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】 選項B，對于一般企業(yè)來說，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)，但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講屬于存貨;選項C，沒有所有權(quán)的土地使用權(quán)對外出租的不作為投資性房地產(chǎn)核算。

　　8、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 選項A、B、C，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)需要計提折舊或攤銷，出現(xiàn)減值跡象時，需要按照賬面價值與可收回金額的差額計算減值;采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)期末按公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不需要計提折舊或攤銷、減值;選項D，在極少數(shù)情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項非在建投資性房地產(chǎn)(或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時，該投資性房地產(chǎn)公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并假設(shè)無殘值。

　　9、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 選項AB，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)期末公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，影響當(dāng)期損益;選項CD，采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)期末可收回金額低于賬面價值，應(yīng)該計提減值準(zhǔn)備，影響當(dāng)期損益，但計提的準(zhǔn)備不允許轉(zhuǎn)回;當(dāng)可收回金額高于賬面價值時，不進(jìn)行賬務(wù)處理。

　　10、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】 選項A，一般企業(yè)持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的房屋應(yīng)當(dāng)在固定資產(chǎn)項目核算，不屬于投資性房地產(chǎn);選項B，董事會作出書面決議擬對外出租，即使沒有簽訂租賃協(xié)議也需要作為投資性房地產(chǎn)核算;選項C，因為5月份開始在該土地上建造建筑物，并擬建成后對外出租，所以土地使用權(quán)要作為“投資性房地產(chǎn)——在建”來核算，而不是作為無形資產(chǎn)來核算，如果是建成后自用，就是作為無形資產(chǎn)來核算。

　　三、計算分析題

　　1、

　　【正確答案】 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日為2010年12月31日;理由：自用房地產(chǎn)改為出租，則轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始日，也就是本題中的2010年12月31日(1分)。

　　自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)3 000

　　累計折舊600

　　貸：固定資產(chǎn)3 000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊600(1分)

　　Convert date of investment property is December 31st 2010; Reason: self�瞮se property changes to rent, so generally convert date is date of starting lease, in this case it is December 31st 2010 also.

　　The entries of self�瞮se property changes to rent are:

　　Dr.Investment property 3 000

　　Accumulative depreciation 600

　　Cr.Fixed assets 3 000

　　Accumulative depreciation of investment property 600(3分)

　　【正確答案】 辦公樓2011年末的可收回金額為預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值與公允價值減去處置費(fèi)用后的凈額中的較高者，所以可收回金額為2 150萬元;(0.5分)辦公樓計提減值前的賬面價值=3 000-600-(3 000-600)/(50-10)=2 340(萬元)，賬面價值>可收回金額，應(yīng)該計提減值，減值金額=2 340-2 150=190(萬元)(0.5分)，分錄為：

　　借：資產(chǎn)減值損失190

　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備190(0.5分)

　　借：遞延所得稅資產(chǎn)47.5

　　貸：所得稅費(fèi)用47.5(0.5分)

　　The recoverable amount of office building at the end of 2011 is the higher of present value of expected future cash flow and net amount of fair value minus disposal cost, so recoverable amount is 2.15 million Yuan; the book value of office building before provision for impairment=3 000-600-(3 000-600)/(50-10)=2 340(ten thousand Yuan), book value>recoverable amount, impairment shall be made, impairment amount=2 340-2 150=190(ten thousand Yuan), entries are:

　　Dr.Assets impairment loss 190

　　Cr.Impairment of investment property 190

　　Dr.Deferred income tax assets　　47.5

　　Cr.Income tax expense　　　　　47.5(3分)

　　【正確答案】 甲公司2011年收取租金、確認(rèn)租金收入以及結(jié)轉(zhuǎn)成本的分錄為：

　　借：銀行存款240

　　貸：預(yù)收賬款240(0.5分)

　　借：預(yù)收賬款240

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入240(0.5分)

　　借：其他業(yè)務(wù)成本60

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊60(0.5分)

　　此業(yè)務(wù)對甲公司2011年營業(yè)利潤的影響金額=240-60-190=-10(萬元)(0.5分)

　　In 2011,the entries of Jia Company received rental, recognized rental income and carried forward cost are:

　　Dr.Cash at bank 240

　　Cr.Receipt in advance 240

　　Dr.Receipt in advance 240

　　Cr.Other business income 240

　　Dr.Other business income 60

　　Cr.Accumulative depreciation of investment property 60

　　This transaction affects the amount of business profit =240-60-190=-10(ten thousand Yuan)(3分)

　　【正確答案】 2012年甲公司將投資性房地產(chǎn)由成本模式變?yōu)楣�允價值模式的分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本3 000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊660

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備190

　　貸：投資性房地產(chǎn)3 000

　　投資性房地產(chǎn)——公允價值變動300

　　遞延所得稅資產(chǎn)(190×25%)47.5

　　遞延所得稅負(fù)債90

　　盈余公積41.25

　　利潤分配——未分配利潤371.25(2分)

　　Jia Company converts investment property from cost model to fair value model in 2012, the entries are:

　　Dr.Investment property-cost 3 000

　　Accumulative depreciation of investment property 660

　　Impairment of investment property 190

　　Cr.Investment property 3 000

　　Investment property-fair value change 300

　　Deferred tax assets (190×25%) 47.5

　　Deferred tax liability 90

　　Surplus reserve 41.25

　　Profit distribution-undistributed profit 371.25(3分)

　　【正確答案】 甲公司出售投資性房地產(chǎn)的分錄為：

　　借：銀行存款3 200

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入3 200(1分)

　　借：其他業(yè)務(wù)成本2 700

　　公允價值變動損益400

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本3 000

　　——公允價值變動100(1分)

　　Jia Company sells investment property, the entries are:

　　Dr：Cash at bank 3 200

　　Cr：Other business income 3 200

　　Dr：Other business cost 2 700

　　Fair value change profit or loss 400

　　Cr：Investment property——cost 3 000

　　——fair value change 100(3分)