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　　投資性房地產(chǎn)

　　(一)投資性房地產(chǎn)概述

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。

　　1.投資性房地產(chǎn)的范圍

　　(1)已出租的土地使用權

　　已出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得，并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。

　　【例l—96】甲公司與乙公司簽署了土地使用權經(jīng)營租賃協(xié)議，甲公司以年租金l00萬元租賃使用乙公司擁有的l0萬平方米土地使用權，租期5年。自租賃協(xié)議約定的租賃期開始日起，這項土地使用權屬于乙公司的投資性房地產(chǎn)。

　　(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　【例l—97】丙公司為實施企業(yè)環(huán)保戰(zhàn)略，決定將其電鍍車間搬遷至郊區(qū)，原在市區(qū)的電鍍車間廠房占用的土地使用權停止自用。公司管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權，待其增值后轉讓以賺取增值收益。市區(qū)的這部分土地使用權屬于丙公司的投資性房地產(chǎn)。

　　(3)已出租的建筑物

　　已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。一般應自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應視為投資性房地產(chǎn)。

　　【例l一98】甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權的一棟辦公樓出租給甲企業(yè)，租期l0年。l年后，甲企業(yè)又將該辦公樓轉租給丙公司，以賺取租金差價，租期5年。

　　在本例中，對于甲企業(yè)而言，因其不擁有該棟樓的產(chǎn)權，因此也不屬于其投資性房地產(chǎn)。對于乙企業(yè)而言，則屬于其投資性房地產(chǎn)。

　　2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　　下列項目不屬于投資性房地產(chǎn)：

　　(1)自用房地產(chǎn)

　　(2)作為存貨的房地產(chǎn)

　　在實務中，需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)的項目：(1)一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨計量和出售的，不確認為投資性房地產(chǎn)。(2)企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務，所提供的其他服務在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn);所提供的其他服務在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應當確認為自用房地產(chǎn)。(3)關聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報表時，應將其作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)。(4)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產(chǎn)。

　　【例題33·單選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有(　)。

　　A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋

　　B、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的已出租建筑物

　　C、企業(yè)持有的準備建造房屋的土地使用權

　　D、企業(yè)持有并準備增值后轉讓的建筑物

　　【答案】B

　　試題解析：選項A，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋，屬于企業(yè)的存貨;選項c，企業(yè)持有的準備建造房屋的土地使用權屬于無形資產(chǎn);選項D，企業(yè)持有并準備增值后轉讓的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。若選項D將“建筑物”改為“土地使用權”，則就屬于投資性房地產(chǎn)。

　　【例題34·判斷題】企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。(　)

　　【答案】×

　　試題解析：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，企業(yè)計劃出租但尚未出租的土地使用權，不屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，仍應按無形資產(chǎn)核算。

　　(二)投資性房地產(chǎn)的取得

　　與其他資產(chǎn)項目一樣，某個項目在符合投資性房地產(chǎn)定義的前提下，滿足下列兩項條件的，才能確認為投資性房地產(chǎn)：(1)與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

　　投資性房地產(chǎn)應當按照其取得時的成本進行計量。以下分別外購與自行建造兩種情況說明：

　　1.外購的投資性房地產(chǎn)

　　外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。取得時借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　2.自行建造的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等，建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。建造完工后，應按照確定的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”等科目。