二、多項選擇題參考答案及解析

　　1.ADE[解析]B 項：在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任，而在二手房貸款中，一般由中介機構(gòu)或擔(dān)保機 構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任;C 項：在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，抵押加階段性保證人不再履行保證責(zé)任。

　　2.CDE[解析]按照五級分類方式，不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對不良個人住房貸款進行認(rèn)定，來源焚題庫。

　　3.ABDE[解析]A 項：貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件;B 項：銀行可根據(jù)業(yè)務(wù)需要或所具備的條件，確定個人住房貸款檔 案是獨立保管還是與銀行其他檔案公用保管場所;D 項：借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退換借款人;E 項：領(lǐng)取重要檔案材料應(yīng)由借款人本人辦理，并 出示身份證原件;借款人委托他人領(lǐng)取的，受托人應(yīng)出示借款人簽發(fā)的委托書原件及借款人身份證復(fù)印件、受托人身份證原件、受托人身份證復(fù)印件。

　　4.AD[解析]B 項：購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的90%;C 項：購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的 70%;E 項：建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過所需費用的 60%。

　　5.ABCDE[解析]個人住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。此外申請人還需滿足貸款銀行的其他要求，包括：①合法有效的身份 或居留證明;②有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文 件;④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人;⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。焚題庫。

　　6.ABCDE[解析]略

　　7.ABDE[解析]金融機構(gòu)對客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購買或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素在下限以上區(qū)別確定。

　　8.ABC[解析]開發(fā)商資信審查內(nèi)容具體包括：①房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)審查;②企業(yè)資信等級或信用程度;③國家工商行政管理機關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營 業(yè)執(zhí)照;④稅務(wù)登記證明;⑤會計報表;⑥開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況;⑦企業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。D 項屬于對項 目本身的審查;E 項屬于對借款人審查的內(nèi)容。

　　9.ABCE[解析]貸款發(fā)放時資金劃撥的過程，主要從貸款發(fā)放的條件審查與貸款資金的劃撥兩個方面加以考慮，主要風(fēng)險，點如下：①個人貸款信 息錄入是否礁確，貸款發(fā)放程序是否合規(guī);②貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效，抵押或質(zhì)押物是否辦理抵押或質(zhì)押登記手續(xù);③在發(fā)放條件不齊全的情況下放款;④在資金劃撥中的風(fēng)險點有會計憑證填制不合要求，未對會計憑證進行審查;貸款以現(xiàn)金發(fā)放的，沒有“先記賬、后放款”等;⑤未按規(guī)定的貸款金額、 貸款期限、貸款的擔(dān)保方式、貼息等發(fā)放貸款，導(dǎo)致貸款錯誤核算，發(fā)放金額、期限與審批表不一致，造成錯誤發(fā)放貸款。D 項屬于貸后管理環(huán)節(jié)的風(fēng)險。

　　10.ABCDE[解析]保證擔(dān)保的法律風(fēng)險主要表現(xiàn)在：①未明確連帶責(zé)任保證，追索的難度大;②未明確保證期間或者保證期間不明;③保證人保 證資格有瑕疵或缺乏保證能力;④借款人互相提供保證，無益于發(fā)放信用貸款;⑤公司、企業(yè)的分支機構(gòu)為個人提供保證;⑥公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán) 對外提供保證等。

　　11.ABDE[解析]C 項：與商業(yè)貸款相比，個人住房公積金貸款的利率相對較低。

　　12.ABCDE[解析]除 ABCDE 五項以外，申請公積金個人住房貸款時，借款人還應(yīng)提供銀行認(rèn)可的擔(dān)保，例如有符合要求的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人等。

　　13.BDE[解析]公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)中，承辦銀行的基本職責(zé)為公積金借款合同簽約、發(fā)放，職工貸款賬戶設(shè)立和計結(jié)息以及金融手續(xù)操作;可委托代理的職責(zé)為：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。AC 兩項屬于公積金管理中心的基本職責(zé)。

　　14.ABDE[解析]《商品房銷售管理辦法》第 7 條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)具有以下條件：①現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè) 執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;②取得土地使用權(quán)證或者使用土地的批準(zhǔn)文件;③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;④已通過竣工驗收;⑤拆遷安置已經(jīng)落 實;⑥供水、供電、供熱、燃?xì)�、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

　　15.BC[解析]B 項：月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55%以下(含 55%);C 項：房產(chǎn)支出與收入比的計算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入。

　　16。ACDE[解析]《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》第 38 條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)區(qū)別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準(zhǔn)。

　　17.AB[解析]《商品房銷售管理辦法》第 20 條規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面 積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：①面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)(含 3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;②面積誤差比絕對值超出 3%時，買 受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起

　　30 日內(nèi)將買受人已付的房價款退還給買受人，同時支付已付房價款的利息。買受人不 退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在 3%以內(nèi)(含 3%)部分的房價款由買受人補足，超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸 買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)(含 3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人，絕對值超出 3%部分的房價款由 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　18.AC [解析]A 項：商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流通資金貸款或其他貸款科目發(fā)放;C 項：商業(yè)銀行不 得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳納土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款的方式發(fā)放。

　　19.BCDE[解析]A 項：商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于 50%。