銀行從業(yè)資格考試《個人貸款》命題點：個人商用房貸款

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　　一、基礎知識(★★★)

　　(一)個人商用房貸款的含義

　　個人商用房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買商業(yè)用房的貸款。

　　(二)個人商用房貸款要素

　　1.貸款對象

　　商用房包括商鋪、住宅小區(qū)的商業(yè)配套房、辦公用房(寫字樓)，貸款支持的商用房須滿足以下條件：

　　商用房所占用土地使用權性質為出讓，土地類型為住宅、商業(yè)、商住兩用或綜合用地;商用房為一手房的，該房產應為已竣工的房屋，并取得合法銷售資格;商用房為二手房的，應取得房屋所有權證及土地使用權證。

　　同時，借款人須具備以下基本條件：

　�、倬哂型耆�民事行為能力的自然人，年齡在18(含)～65(不含)周歲之間;外國人以及港、澳、臺居民為借款人的，應在人民共和國境內居住滿一年并有固定居所和職業(yè)，同時還須滿足我國關于境外人士購房相關政策;

　　②具有合法有效的身份證明、戶籍證明(或有效居留證明)及婚姻狀況證明(或未婚聲明);

　�、劬哂辛己玫男庞糜涗浐瓦�款意愿;

　�、芫哂蟹�(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力;

　�、菥哂兴�購商用房的商品房銷(預)售合同或房屋買賣協議;

　�、抟阎Ц端�購商用房市場價值50%(含)以上的首付款(商住兩用房首付款比例須在45%及其以上)，并提供首付款銀行進賬單或售房人開具的首付款發(fā)票或收據;

　�、咴阢y行開立個人結算賬戶;

　�、嘁越杩钊藬M購商用房向貸款人提供抵押擔保;

　　⑨兩個以上的借款人共同申請借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母;對共同購房人作為共同借款人的，不受上述規(guī)定限制;

　　⑩貸款人規(guī)定的其他條件。

　　2.貸款利率

　　個人商用房貸款利率不得低于人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的l.1倍。

　　3.貸款期限

　　個人商用房貸款期限最短為l年(含)，最長不超過l0年。

　　4.還款方式

　　個人商用房貸款可采用按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周(雙周、三周)還本付息還款法等還款法。

　　5.擔保方式

　　申請商用房貸款，借款人需提供一定的擔保措施，包括抵押、質押和保證等，還可以采取履約保證保險的方式。

　　6.貸款額度

　　貸款額度不得超過所購商用房價值的50%，所購商用房為商住兩用房的，貸款額度不得超過所購商用房價值的55%。

　　二、貸款流程(★★★)

　　(一)商用房貸款的受理與調查.

　　1.貸款的受理

　　貸款受理人應要求商用房貸款申請人以書面形式提出貸款申請，填寫借款申請表，并按銀行要求提交相關申請材料。申請材料清單如下：

　�、俳杩钌暾埍�;

　　②借款人及其配偶有效身份證件、戶籍證明(戶口簿或其他有效居住證明)、婚姻狀況證明(結婚證、離婚證、未婚聲明等)原件及復印件;

　　③個人收人證明。

　　④借款人與售房人簽訂的商品房銷(預)售合同或房屋買賣協議原件;

　�、菟�購商用房為一手房的，須提供首期付款的銀行存款憑條或開發(fā)商開具的首期付款的發(fā)票原件及復印件;所購商用房為二手房的，須提供售房人開具的首期付款的收據原件及復印件;

　�、迶M購房產為共有的，須提供共有人同意抵押的證明文件;抵押房產如需評估，須提供評估報告

　　原件;

　�、哔J款人要求提供的其他文件或資料。

　　2.貸前調查

　　個人商用房貸款調查由貸款經辦行負責，貸款實行雙人調查和見客談話制度，在調查申請人基本情況、貸款用途、收入情況和貸款擔保等情況時，應重點調查以下內容：

　�、俳杩钌暾埲怂�提供的資料是否真實、合法和有效，借款行為是否自愿、屬實，購房行為是否真實，并告知借款人須承擔的義務與違約后果;

　�、诮杩钊耸杖雭碓词欠穹�(wěn)定，是否具備按時足額償還貸款本息的能力，收入還貸比是否符合規(guī)定;在計算借款人收入時，可將所購商用房未來可能產生的租金收入作為借款人收入。

　�、弁ㄟ^查詢銀行特別關注客戶信息系統(tǒng)、人民銀行個人信息基礎數據庫，判斷借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿;

　�、苜J款年限加上借款人年齡是否符合規(guī)定;

　　⑤借款人購買商用房的價格是否合理，是否符合規(guī)定的條件;

　�、藿杩钊耸欠褚阎Ц妒灼诜靠�，首付款比例是否符合要求;

　�、唠p人現場核實借款人擬購買的房產是否真實、合法、有效。

　　(二)商用房貸款的審查與審批

　　1.貸款的審查

　　貸款審查應對貸款調查內容的合法性、合理性、準確性進行全面審查，重點關注調查人的盡職情況和借款人的償還能力、誠信狀況、擔保情況、抵(質)押比率、貸款風險因素、風險程度等。

　　2.貸款的審批

　　貸款人應根據審慎性原則，完善授權管理制度，規(guī)范審批操作流程，明確貸款審批權限，實行審貸分離和授權審批，確保貸款審批人按照授權獨立審批貸款。

　　貸款審批人應對以下內容進行審查：

　�、儋J款資料是否完整、齊全，資料信息是否合理、一致，首付款金額與開發(fā)商開具的發(fā)票(收據)或銀行對賬單是否一致，有無“假按揭”貸款嫌疑;