②借款人是否符合條件、資信是否良好、還款來(lái)源是否足額可信;

　　③抵押房產(chǎn)是否合法、充足和有效，價(jià)值是否合理，權(quán)屬關(guān)系是否清晰，是否易于變現(xiàn);

　�、苜J款金額、成數(shù)、利率、期限、還款方式是否符合相關(guān)規(guī)定。

　　(三)貸款的簽約發(fā)放與支付管理

　　對(duì)審批和簽批同意的貸款，簽約人對(duì)借款合同和借據(jù)載明的要素核對(duì)一致后，簽署個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同，并將貸款資料交貸款經(jīng)辦行綜合管理員。綜合管理員負(fù)責(zé)落實(shí)審批簽批意見(jiàn)后，將‘審批簽批意見(jiàn)落實(shí)的證明材料交簽約人。簽約人核實(shí)審批簽批意見(jiàn)落實(shí)的證明材料后，簽署借據(jù)。綜合管理員按規(guī)定要求辦理貸款發(fā)放手續(xù)。在貸款資金發(fā)放前，銀行應(yīng)該審核借款人相關(guān)交易資料和憑證。關(guān)于個(gè)人商用房貸款的簽約與發(fā)放的詳細(xì)流程請(qǐng)參照本書(shū)第3章個(gè)人貸款部分。

　　個(gè)人商用房貸款須采取受托支付的方式，借款人須委托貸款經(jīng)辦行將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)象。銀行應(yīng)要求借款人在使用商用房貸款時(shí)提出支付申請(qǐng)，并授權(quán)貸款人按合同約定方式支付貸款資金。受托支付完成后，貸款經(jīng)辦行應(yīng)詳細(xì)記錄資金流向，歸集相關(guān)憑證并納入貸款資料歸檔保存。

　　(四)貸后管理

　　個(gè)人商用房貸款貸后管理相關(guān)工作由貸款經(jīng)辦行及信貸管理部門(mén)共同負(fù)責(zé)。貸款經(jīng)辦行貸后管理內(nèi)容包括客戶(hù)關(guān)系維護(hù)、押品管理、違約貸款催收及相應(yīng)的貸后檢查等工作。信貸管理部門(mén)負(fù)責(zé)貸后監(jiān)測(cè)、檢查及對(duì)貸款經(jīng)辦行貸后管理工作的組織和督導(dǎo)。個(gè)人商用房貸款的貸后管理除了參照本書(shū)第3章

　　個(gè)人貸款貸后管理部分的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

　　貸款經(jīng)辦行貸后管理和檢查工作具體包括：

　�、俣ㄆ诹私饨杩钊丝蛻�(hù)信息變化情況;

　　②定期查詢(xún)銀行相關(guān)系統(tǒng);

　　③至少每年檢查一次抵押房產(chǎn)狀況及價(jià)值、權(quán)屬是否發(fā)生變化;如發(fā)生影響抵押房產(chǎn)價(jià)值變化的重大因素，可能造成抵押房產(chǎn)的債權(quán)保障能力不足時(shí)，應(yīng)及時(shí)重評(píng)抵押房產(chǎn)價(jià)值;

　�、軝z查違約貸款違約原因，是否存在違規(guī)操作行為;

　�、荻ㄆ跈z查大額貸款及“一人多貸”借款人是否能按時(shí)償還貸款本息，是否存在影響貸款按時(shí)償還的因素;

　�、藜皶r(shí)對(duì)違約貸款進(jìn)行催收，對(duì)通過(guò)電話(huà)等通訊方式無(wú)法聯(lián)系到的借款人進(jìn)行上門(mén)催收;

　�、邫z查逾期貸款是否在訴訟時(shí)效之內(nèi)，催收貸款本、息通知書(shū)是否合規(guī)、合法。

　　三、風(fēng)險(xiǎn)管理(★★★★★)

　　(一)合作機(jī)構(gòu)管理

　　1.商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容

　　商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：開(kāi)發(fā)商不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體資格、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“五證”虛假或不全(“五證”是指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證);估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。

　　2.商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

　　(1)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商及合作項(xiàng)目審查

　　(2)加強(qiáng)對(duì)估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)和律師事務(wù)所等合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入管理

　　(3)業(yè)務(wù)合作中不過(guò)分依賴(lài)合作機(jī)構(gòu)

　　(二)操作風(fēng)險(xiǎn)管理

　　1.商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容

　　(1)貸款受理與調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)

　　這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　�、俳杩钌暾�(qǐng)人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關(guān)規(guī)定，包括是否具有完全民事行為能力;戶(hù)籍所在地是否在貸款銀行所在地區(qū);是否有穩(wěn)定、合法的收入來(lái)源，有按期償還本息的能力等。

　�、诮杩钌暾�(qǐng)人所提交的材料是否真實(shí)、合法，包括借款人、保證人、抵押人、出質(zhì)人的身份證件是否真實(shí)、有效;抵(質(zhì))押物的權(quán)屬證明材料是否真實(shí)，有無(wú)涂改現(xiàn)象;借款人提供的直接劃撥賬戶(hù)是否是借款人本人所有的活期儲(chǔ)蓄賬戶(hù)等。

　�、劢杩钌暾�(qǐng)人的擔(dān)保措施是否足額、有效，包括擔(dān)保物所有權(quán)是否合法、真實(shí)、有效;擔(dān)保物共有人或所有人授權(quán)情況是否核實(shí);擔(dān)保物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類(lèi)型擔(dān)保物價(jià)值的市場(chǎng)走勢(shì)如何;貸款額度是否控制在抵押物價(jià)值的規(guī)定比率內(nèi);抵押物是否由認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估;第三方保證人是否具備擔(dān)保資格和擔(dān)保能力等。

　�、芪窗匆�(guī)定建立、執(zhí)行貸款面談、借款全員面簽制度。

　　⑤授意借款人虛構(gòu)情節(jié)獲得貸款。

　　(2)貸款審查與審批中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(3)貸款簽約與發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(4)貸款支付管理中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(5)貸后管理中的風(fēng)險(xiǎn)

　　2.商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

　　(1)建立并嚴(yán)格執(zhí)行貸款面談制度

　　(2)提高貸前調(diào)查深度

　　(3)加強(qiáng)真實(shí)還款能力和貸款用途的審查

　　(4)合理確定貸款額度

　　(5)加強(qiáng)抵押物管理

　　(6)完善授權(quán)管理

　　(7)加強(qiáng)貸款合同管理

　　(8)加強(qiáng)對(duì)貸款的發(fā)放和支付管理

　　(9)強(qiáng)化貸后管理

　　(三)信用風(fēng)險(xiǎn)管理

　　1.商用房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容

　　(1)借款人還款能力發(fā)生變化。這款能力是指在客觀情況下借款人能夠按時(shí)足額還款的可能性。

　　(2)商用房出租情況發(fā)生變化。主要包括所在地段經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、大范圍拆遷等情況。

　　(3)保證人還款能力發(fā)生變化。如保證人的資格和擔(dān)保能力發(fā)生變化、還款意愿不足等情況。