一、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成
　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分：
　　1、土地費用
　　2、前期費用
　　3、建安成本
　　4、配套費用
　　5、籌資成本
　　6、管理費用
　　7、銷售費用
　　從上述成本費用組成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。
　　二、成本分解的過程
　　項目開發(fā)成本的控制與項目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動的體現(xiàn)。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細(xì)劃到成本目標(biāo)的過程。
　　1、投資估算
　　在項目正式立項前一般都要對該項目進(jìn)行財務(wù)評估分析，包括成本估算、進(jìn)度計劃、銷售計劃、資金計劃、現(xiàn)金流量等內(nèi)容，以確定該項目的盈利能力及利潤率，并選擇比較可行性高的項目執(zhí)行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經(jīng)驗估算法、因素估算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設(shè)置計算依據(jù)等方式，均可以實現(xiàn)上述估算計算。在PM2中的具體實現(xiàn)如下：
　　1）、核算項目設(shè)置，相當(dāng)于設(shè)置不同的項目執(zhí)行方案，例如：不同的容積率、服務(wù)性設(shè)施所有權(quán)等，對不同方案的成本、盈利能力等進(jìn)行分析對比。
　　2）、收支項目（成本項目）設(shè)置相當(dāng)于是工程估算人員對項目成本費用項目的層層分解，這個成本項目的分解也是一個過程，隨著項目計劃的進(jìn)展，成本項目的劃分也越來越細(xì)。例如：在項目計劃初期只劃分了土地費、建安費、配套費等，隨著時間的進(jìn)展，就需要將土地費逐漸分解為土地出讓金、土地評估、交易、登記、契約費等。
　　3）、收支估算（成本估算）
　　隨著收支項目（成本項目）的設(shè)定，根據(jù)項目的開發(fā)周期資金需求量，就需要計劃不同時期內(nèi)的資金收支計劃。在PM2系統(tǒng)中，就是按預(yù)先設(shè)定的費用項目指標(biāo)錄入/計算/調(diào)整估算數(shù)據(jù)。包括成本估算、資金來源、現(xiàn)金流量等各種財務(wù)分析報表。
　　由于PM2采用了靈活地自定義方式，支持用戶設(shè)定各種項目建筑指標(biāo)及相關(guān)的計算關(guān)系，例如：根據(jù)單方成本、建筑面積計算總成本，設(shè)置各個成本項目占總成本的比例而計算各個成本項目的成本估算等。