成本控制和管理歷來(lái)是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦然。本人結(jié)合多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（如CBD重點(diǎn)工程藍(lán)堡國(guó)際公寓）的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一套“成本管理方法”。該方法主要用來(lái)及時(shí)、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。成本管理方法主要融合如下內(nèi)容：合同管理、預(yù)算及資金管理、甲供材料管理。其中，預(yù)算及資金管理是核心。三者結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。
　　一、臺(tái)同管理
　　公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個(gè)職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個(gè)很扎實(shí)的平臺(tái)�！　　　　　　　�
　　1.合同匯簽與分類�！�　　
　　合同管理融合了財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個(gè)部門。成本會(huì)計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來(lái)資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購(gòu)工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場(chǎng)時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。　　　
　　結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機(jī)電設(shè)備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。　　　　　
　　2.合同的錄入與執(zhí)行�！�
　　將已分類合同結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表功能，設(shè)計(jì)出能自動(dòng)提取數(shù)據(jù)的“合同款項(xiàng)支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，成本會(huì)計(jì)要盯住每一次付款時(shí)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計(jì)劃安排并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同�！　　　　　　�
　　3.報(bào)告。　　　　
　　按周申報(bào)合同清單及匯總統(tǒng)計(jì)表。　　　　
　　二、工程預(yù)算及資金管理
　　參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制�！　　�
　　1.工程預(yù)算的編制、錄入�！�
　　工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會(huì)計(jì)等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交成本會(huì)計(jì)進(jìn)行錄人工作。以后的財(cái)務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。工程預(yù)算的錄入指成本會(huì)計(jì)結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)設(shè)計(jì)功能，錄入到本公司自行設(shè)計(jì)好的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析報(bào)表中。此時(shí)須注意會(huì)計(jì)科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后財(cái)務(wù)軟件自動(dòng)提取實(shí)際發(fā)生額時(shí)，能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進(jìn)行對(duì)比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)�！　　　　�
　　2.工程款支付。　　
　　各用款部門填寫用款單時(shí)，按“工程項(xiàng)目。分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”寫清楚，成本會(huì)計(jì)根據(jù)已有財(cái)務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對(duì)，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)，并將此信息上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會(huì)計(jì)也能準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對(duì)象及其明細(xì)項(xiàng)目�！　�
　　在工程款的支付過(guò)程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計(jì)必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因?yàn)槿魏尾划?dāng)?shù)馁Y金支付行動(dòng)都能使成本管理處于無(wú)序和失控狀態(tài)�！�
　　如此，成本會(huì)計(jì)將各部門資金申請(qǐng)單的相關(guān)情況與賬務(wù)記錄及預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)照，產(chǎn)生了相關(guān)信息。因?yàn)榻Y(jié)合了財(cái)務(wù)軟件的電算及報(bào)表功能，故這類信息流的產(chǎn)生是非常迅速和準(zhǔn)確的。這種預(yù)先產(chǎn)生的信息，可以用一定形式表達(dá)出來(lái)，如前面所提到的“合同款支付單”等。它包含的內(nèi)容有合同或工程總價(jià)、變更索賠等金額、應(yīng)扣除款項(xiàng)、已付價(jià)款、本期計(jì)量款、截止本期累計(jì)付款等。待確定信息無(wú)誤后，憑此單及部門資金申請(qǐng)表上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)入下一報(bào)賬流程，如步驟④所示；否則，中斷申報(bào)程序，使資金得到有效控制，如步驟⑤所示。
　　3.報(bào)告。
　　按周打印各單位的付款清單及工程款支付匯總表。　　　　　　
　　三、甲供材料管理
　　若高檔、大型項(xiàng)目有甲供材料，因房地產(chǎn)開發(fā)單位一般不設(shè)庫(kù)存，故材料到場(chǎng)匯簽后直接進(jìn)入施工總包單位庫(kù)房。針對(duì)這種特殊情況，需作一定要求�！　　　�
　　1.將材料準(zhǔn)確分類�！　�　　　
　　材料的準(zhǔn)確分類是為進(jìn)行同類材料的性價(jià)比對(duì)照作鋪墊，為材料管理和成本控制服務(wù)，并為將材料準(zhǔn)確列轉(zhuǎn)成本項(xiàng)目進(jìn)行核算作難備。
　　材料按屬性及工程用途細(xì)分為：土建材料、機(jī)電設(shè)備材料、水電材料、弱電材料、裝修材料、樣板間材料、其他材料�！　　�
　　2.材料入庫(kù)與出庫(kù)手續(xù)同時(shí)辦理并核對(duì)。
　　在辦理材料匯簽入庫(kù)的同時(shí)要辦理內(nèi)部出庫(kù)手續(xù)。對(duì)甲供材料的管理分情況控制：
　　總包單位材料管理較好的，可向其索要甲供材料的出庫(kù)使用單，這一點(diǎn)可在雙方簽署的工程承包合同中預(yù)先約定；
　　總包單位材料管理不好的，材料工程師可按每月簽認(rèn)的工程量統(tǒng)計(jì)清單進(jìn)行甲供材料的分類統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)的總包施工單位材料出庫(kù)數(shù)與本單位內(nèi)部出庫(kù)數(shù)核對(duì)，發(fā)現(xiàn)有較大出入時(shí)，找總包單位協(xié)議�？刂频年P(guān)鍵：索要施工單位材料出庫(kù)單或每月提供有開發(fā)商、監(jiān)理、施工單位三方簽認(rèn)的工程量統(tǒng)計(jì)清單，并由材料工程師和成本會(huì)計(jì)結(jié)合施工單位材料庫(kù)存進(jìn)行核對(duì)。
　　綜上三點(diǎn)所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效地進(jìn)行成本管理和控制，主要在于成本會(huì)計(jì)、預(yù)算工程師、材料工程師有意識(shí)地加強(qiáng)管理和融通，強(qiáng)化各自職能，結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的功能，據(jù)棄舊的循環(huán)運(yùn)行體系，形成一個(gè)從組織結(jié)構(gòu)上及功能上都能交融的“信息交流網(wǎng)”。其核心思想是加強(qiáng)各部門信息交流，統(tǒng)一整合企業(yè)資源，通過(guò)上述三大控制系統(tǒng)鞏固各部門問的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，從而達(dá)到統(tǒng)一有效地進(jìn)行成本管理和控制的“系統(tǒng)功能”。