非選擇題部分

注意事項：

  用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。

三、名詞解釋(本大題共6小題，每小題4分，共24分)

26．物業(yè)管理

27．物權(quán)

28．物業(yè)管理法律事實

29．合同

30．業(yè)主約束

31.物業(yè)交易

四、簡答題(本大題共4小題，每小題6分，共24分)

32．簡述物業(yè)管理法律責任的特征。

33．業(yè)主委員會的職責有哪些?

34．簡述物業(yè)權(quán)屬登記的程序。

35．合同有哪幾種類型?

五、論述題(本大題10分)

36.不得用于出租的物業(yè)包括哪些情形？

六、案例題（本大題12分）

37.  張先生在某一住宅小區(qū)購買了一套高級住宅。因為他是位生意人，所以將住宅作抵押向某銀行進行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司認為張先生的房子在，暫時不交物業(yè)管理費也沒什么大的關(guān)系，只要房子在，不怕業(yè)主不交費。

  由于張先生沒有及時返還銀行的貸款，銀行向法院提起訴訟。經(jīng)過長時間的訴訟，法院判決將張先生的房子進行拍賣，拍賣結(jié)果銀行競買成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產(chǎn)中介代理機構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。

  這時，物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費。結(jié)果，銀行拒付，胡女士也拒付過戶前的物業(yè)管理費，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業(yè)管理費一直沒能收繳。

請分析：（1）物業(yè)管理公司該向誰追討該房的物業(yè)管理費？

（2）物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？