三、簡答題（本大題共5小題，每小題6分，共30分）
35.什么是房地產(chǎn)直接投資和間接投資？各有哪些具體形式？
36.什么是資金時間價值？影響資金時間價值的因素有哪些？
37.宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的具體手段有哪些？
38.反映房地產(chǎn)企業(yè)償債能力主要有哪些指標(biāo)？
39.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中有哪些行政性費(fèi)用？稅費(fèi)對開發(fā)成本有何影響？
四、計算題（本大題共2小題，每小題12分，共24分）
40.某家庭以4000元／平方米的價格，購買了一套建筑面積為100平方米的住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，抵押貸款價值比例為60％，月還款常數(shù)(實際每月的月還款額占住房抵押貸款總額比例)為0.6％。問抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金金額是多少?
41.有一房地產(chǎn)投資項目期初投入750萬元，各年的凈現(xiàn)金流量見下表，折現(xiàn)率為10%，根據(jù)所給數(shù)據(jù)，計算投資項目凈現(xiàn)值和動態(tài)回收期，并判別項目是否可以接受？(注：標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)投資回收期為8.5年，計算可利用下表進(jìn)行)
計算表 單位：萬元
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年份 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
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凈現(xiàn)金流量 |
–750 |
124 |
129 |
130 |
134 |
138 |
159 |
159 |
159 |
159 |
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折現(xiàn)系數(shù) |
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凈現(xiàn)值 |
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累計 |
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凈現(xiàn)值 |
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五、論述題（本大題12分）
42.試述可行性研究過程中房地產(chǎn)市場分析的目的和步驟。
