知識(shí)點(diǎn)五、承接查驗(yàn)及移交的程序和內(nèi)容

　　(一)成立承接查驗(yàn)組織，確定查驗(yàn)和移交方案

　　(二)查驗(yàn)和移交的物業(yè)管理資料

　　(1)物業(yè)原始資料。

　　(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和管理以及大中修、更新改造及專(zhuān)業(yè)檢驗(yàn)的資料。

　　(3)業(yè)主資料。包括：業(yè)主身份、產(chǎn)權(quán)證明，物業(yè)查驗(yàn)、問(wèn)題解決記錄，物業(yè)使用、裝修、維修資料，有關(guān)服務(wù)、投訴、回訪記錄和糾紛的處理報(bào)告等。

　　(4)財(cái)務(wù)管理資料。包括：屬全體業(yè)主所有的物業(yè)管理固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單，水電等抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修基金使用審批資料和記錄，其他需移交的各類(lèi)憑證、表格、清單等，業(yè)主各類(lèi)押金、停車(chē)費(fèi)、應(yīng)收款項(xiàng)等。

　　(5)合同協(xié)議書(shū)。包括：對(duì)內(nèi)、對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件。

　　(6)人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職入員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。

　　(7)其他需移交的資料。

　　(三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)與移交(同前)

　　(四)物業(yè)查驗(yàn)與移交資料

　　在辦理移交手續(xù)時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)主要方面：

　　(1)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀做出評(píng)價(jià)，真實(shí)客觀地反映房屋、設(shè)施設(shè)備的完損程度;

　　(2)各類(lèi)管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對(duì)未結(jié)清的費(fèi)用(如業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)及對(duì)應(yīng)支付的費(fèi)用等)應(yīng)明確收取、支付方式;

　　(3)確認(rèn)原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出或留下人員名單;

　　(4)提出遺留問(wèn)題的處理方案;

　　(5)一定要簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。

　　知識(shí)點(diǎn)六、承接查驗(yàn)注意事項(xiàng)

　　明確交接主體和次序。

　　例題：

　　a公司建設(shè)了一座涉外的商務(wù)大廈，由于當(dāng)時(shí)a公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗(yàn)和能力，便招標(biāo)f公司作為專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。由于f公司以低價(jià)中標(biāo)，因而財(cái)務(wù)壓力很大，在實(shí)際管理運(yùn)營(yíng)中經(jīng)常偷工減料，對(duì)管理成本進(jìn)行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即a公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機(jī)構(gòu)接管。項(xiàng)目交接時(shí)雙方分別就項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了逐項(xiàng)檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機(jī)組時(shí)，因正值冬季，環(huán)境溫度無(wú)法達(dá)到開(kāi)機(jī)條件，在粗略看過(guò)機(jī)房后，接受人員便在“一切正常”的字樣下簽了名。

　　春夏之交，在進(jìn)行空調(diào)運(yùn)行準(zhǔn)備過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，前管理公司對(duì)機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)工作做得很差，有的機(jī)頭已不能啟動(dòng)，需要更換部分零件。f公司要求a公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補(bǔ)償費(fèi)用，而a公司則認(rèn)為f公司在受托期間未能正常履行其管理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補(bǔ)償部分要扣除相當(dāng)部分。這時(shí)f公司的律師出場(chǎng)了，手里拿著有a公司工作人員“一切正�！焙炞值慕唤域�(yàn)收記錄復(fù)印件向a公司提出了法律交涉。

　　問(wèn)題1：請(qǐng)問(wèn)a公司在這場(chǎng)“物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭”的移交工作中存在什么問(wèn)題?如何避免?

　　【答案】(1)在物業(yè)管理更迭的移交工作中，各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交重點(diǎn)的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開(kāi)展。從案情介紹我們知道，a公司在物業(yè)管理方面不具備相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)和能力，a公司的失誤在于空調(diào)機(jī)組驗(yàn)收時(shí)沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)機(jī)運(yùn)行，如果當(dāng)時(shí)不具備開(kāi)機(jī)條件，則應(yīng)標(biāo)注存疑，而不能草率簽字。

　　(2)在這種情況下，a公司應(yīng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜襾?lái)指導(dǎo)移交文件的起草和指導(dǎo)移交工作的進(jìn)行。特別是移交合同，對(duì)雙方都十分重要，要謹(jǐn)慎簽署。對(duì)預(yù)留的問(wèn)題要簽署“遺留問(wèn)題備忘錄”。

　　問(wèn)題2：簡(jiǎn)述新建物業(yè)承接查驗(yàn)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的區(qū)別。

　　【答案】

　　(1)條件不同：

　　①新建：建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　②更迭：一是產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)解除了物業(yè)服務(wù)合同;二是產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與新的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。

　　(2)主體條件不同：

　�、傩陆ǎ喊l(fā)生在建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間。

　�、诟�迭：發(fā)生在物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)、原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間。

　　(3)承接查驗(yàn)內(nèi)容重點(diǎn)不同：

　�、傩陆ǎ簜�(cè)重設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)。

　�、诟�迭：增加了對(duì)物業(yè)運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生的人、財(cái)、物等事項(xiàng)的查驗(yàn)。

　　(4)遺留問(wèn)題及解決方法不同：

　�、傩陆ǎ褐饕�是工程質(zhì)量問(wèn)題，更多的是與建設(shè)單位協(xié)商解決。

　�、诟�迭：遺留問(wèn)題較復(fù)雜，需要與物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位和業(yè)主大會(huì)等多方面溝通協(xié)調(diào)解決。