知識(shí)點(diǎn)三、物業(yè)服務(wù)合同

　　(一)物業(yè)服務(wù)合同的概念

　　物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)(或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)，下同)之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別

　　物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：

　　(1)訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　(2)合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂

　　1.物業(yè)服務(wù)合同的成立

　　物業(yè)服務(wù)合同的成立，是指合同雙方當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成一致，且通過采用書面的形式訂立，雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。

　　2.物業(yè)服務(wù)合同的生效

　　物業(yè)服務(wù)合同通常在成立時(shí)即生效。如果合同附生效條件，則在該條件成就時(shí)生效。

　　3.簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)

　　(1)明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)。

　　(2)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。

　　(3)對(duì)違約責(zé)任的約定。

　　(4)對(duì)免責(zé)條款的約定。

　　(5)物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗。

　　物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)活動(dòng)規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，要特別注意以下主要條款：

　�、夙�(xiàng)目，即應(yīng)逐項(xiàng)寫清管理服務(wù)項(xiàng)目。如房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生等。

　�、趦�(nèi)容，即各項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容，越詳細(xì)越好。

　�、蹣�(biāo)準(zhǔn)，即各項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。例如，垃圾清運(yùn)的頻率(是一天一次，還是二天一次)，環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)，安全防范具體標(biāo)準(zhǔn)(門衛(wèi)職責(zé)、是否設(shè)立巡邏崗)，等等。此外，還要注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如，要避免采用“整潔”等用詞，因?yàn)樵诤贤�的�?zhí)行過程中很難對(duì)是否整潔做出準(zhǔn)確判斷。

　�、苜M(fèi)用，即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費(fèi)用。

　　(6)合同的簽訂既要實(shí)事求是，又要留有余地。

　　物業(yè)的開發(fā)建設(shè)是一個(gè)過程，有時(shí)需分期實(shí)施。在訂立合同尤其是簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)應(yīng)充分考慮這點(diǎn)，既要實(shí)事求是，又要留有余地。比如，對(duì)于“24小時(shí)熱水供應(yīng)”的服務(wù)承諾。

　　(7)明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式。

　　一般情況下，有爭(zhēng)議的合同應(yīng)該通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款要求仲裁委員會(huì)仲裁，或者向人民法院提起訴訟。

　　例題：陽光家園是一個(gè)新建住宅小區(qū)，目前入住率已經(jīng)達(dá)到90%以上，按照規(guī)定程序選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，并且簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》。但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保潔、綠化等服務(wù)項(xiàng)目上仍然按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，而且該標(biāo)準(zhǔn)低于《物業(yè)服務(wù)合同》標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)業(yè)主意見很大。

　　問題1：物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為，《前期物業(yè)服務(wù)合同》也是針對(duì)本小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的約定，因此自己的管理活動(dòng)并無不當(dāng)之處。請(qǐng)問這種觀點(diǎn)對(duì)嗎?為什么?

　　答：不正確。物業(yè)服務(wù)合同簽訂，則意味著前期物業(yè)服務(wù)合同的終止。應(yīng)該按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)。

　　問題2：物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些?

　　答：物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：

　　(1)訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　(2)合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。