自學考試《物業(yè)管理實務》章節(jié)串講：第3章(1)

　　第三章 物業(yè)項目承接查驗

　　物業(yè)承接查驗是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。

　　物業(yè)承接查驗分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗兩種類型。

　　第一節(jié)新建物業(yè)承接查驗

　　承接查驗時間點：在物業(yè)竣工驗收合格后，物業(yè)服務企業(yè)于業(yè)主入住之前。

　　知識點一、物業(yè)承接查驗與工程竣工驗收的區(qū)別(重要考點)

　　物業(yè)承接查驗是物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗。

　　竣工驗收是指建設(shè)工程項目竣工后，開發(fā)建設(shè)單位會同設(shè)計、施工、設(shè)備供應單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門，對該項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進行全面檢驗，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證。

　　具體而言，物業(yè)承接查驗與竣工驗收有以下三個不同。

　　1.目的不同

　　工程竣工驗收的目的是確認物業(yè)項目工程質(zhì)量是否合格，能否交付使用，取得進入物業(yè)產(chǎn)品市場的資格。物業(yè)承接查驗目的主要在于分清各方責任，維護各方利益，減少矛盾和糾紛，以利于業(yè)主使用和物業(yè)管理順利進行。

　　2.參與主體不同

　　工程竣工驗收是建設(shè)單位將建設(shè)的物業(yè)項目交由政府行政主管部門或行業(yè)管理單位進行竣工驗收并備案。物業(yè)承接查驗是前期物業(yè)服務合同雙方當事人在業(yè)主參與并接受行業(yè)主管部門監(jiān)督下進行的。

　　3.對象不同

　　工程竣工驗收是對項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進行全面檢驗。物業(yè)承接查驗是對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管查驗。

　　知識點二、物業(yè)承接查驗的依據(jù)和原則

　　(一)物業(yè)承接查驗的依據(jù)

　　1.法律依據(jù)：《物權(quán)法》、《合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)。承接查驗的內(nèi)容與標準主要依據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》。

　　2.合同依據(jù)：

　　新建物業(yè)以前期物業(yè)服務合同為依據(jù);

　　正常物業(yè)以物業(yè)服務合同為依據(jù)。

　　實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：

　　(1)《物業(yè)管理條例》;

　　(2)《物業(yè)承接查驗辦法》;

　　(3)物業(yè)買賣合同;

　　(4)臨時管理規(guī)約;

　　(5)前期物業(yè)服務合同;

　　(6)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案;

　　(7)建設(shè)單位移交的圖紙資料;

　　(8)建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。

　　(二)物業(yè)承接查驗的原則

　　物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。

　　(三)物業(yè)承接查驗涉及的法律主體

　　主要包括建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

　　1.新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的主體

　　交驗方：物業(yè)的建設(shè)單位

　　接管方：物業(yè)服務企業(yè)

　　2.新建物業(yè)購買人的專有部分物業(yè)承接查驗的主體

　　交驗方：物業(yè)的建設(shè)單位

　　接管方：物業(yè)專有部分的購買人

　　知識點三、新建物業(yè)承接查驗應當具備的條件(重要考點)

　　(1)建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案;

　　(2)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具;

　　(3)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成;

　　(4)道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求;

　　(5)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;

　　(6)物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;

　　(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　知識點四、物業(yè)承接查驗的程序

　　(二)移交有關(guān)圖紙資料(現(xiàn)場查驗20日前)

　　(三)查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

　　現(xiàn)場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能�，F(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應當有建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。

　　(四)解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題

　　書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應當及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。

　　(五)確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議

　　(六)辦理物業(yè)交接手續(xù)

　　建設(shè)單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　　1.前期物業(yè)服務合同

　　2.臨時管理規(guī)約

　　3.物業(yè)承接查驗協(xié)議

　　4.建設(shè)單位移交資料清單

　　5.查驗記錄

　　6.其他承接查驗有關(guān)的文件