四、土地增值稅（注：不是增值稅）
（一）概述
1.定義 ：是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物等產(chǎn)權(quán)的單位和個人征收的一種稅。
2.土地增值稅的起源
(1)實質(zhì)：是對土地收益或地租的征稅。
(2)基本思想：土地增值額是一種不勞而獲的所得，不能由一人所有。
(3)目的：是為了鼓勵土地的改良，促進社會利益的增長。
3.開征土地增值稅的意義 ：
(1)是為了解決我國目前房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的問題。
�、偻恋毓┙o計劃性不強，成片批租量過大，價格過低。
�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)公司增加過多，價格上漲過猛，投資規(guī)模偏大。
�、勖つ吭O(shè)立開發(fā)區(qū)，占用耕地過多，開發(fā)利用率低。
�、芊康禺a(chǎn)市場機制不完善，行為不規(guī)范，“炒”風過盛。
(2)開征土地增值稅的具體作用☆
�、儆欣谙拗品康禺a(chǎn)的投機炒賣活動，防止國有土地收益的流失。
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�、鄯隙愔聘母锏目傮w設(shè)想，是建立分稅制財政機制的需要。
（二）土地增值稅的征收制度
1.納稅人 ：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物等產(chǎn)權(quán)的單位和個人。
2.計稅依據(jù) ：是納稅人轉(zhuǎn)讓土地所取得的增值額。
(1)土地增值額=出售房地產(chǎn)的總收入-扣除項目金額
(2)增值額的具體扣除項目P264
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�、陂_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本
③開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用
�、芘f房及建筑物的評估價格
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3.稅率及稅額計算
(1)稅率：四級超率累進稅率P266
(2)計算：
①定義法(分級計算法)：即先求增值額，再求增值率P267
增值額=收入-扣除項目金額
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
應納稅額=∑(扣除項目金額×第n級增值百分比%×第n級稅率%) ∑為求合符號
②速算法(采用速算扣除率)
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率
4.免稅
(1)納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除項目金額20%的免稅。
(2)因國家建設(shè)需要現(xiàn)被政府征用的土地。
5.征收管理 ：納稅人應于轉(zhuǎn)讓土地合同簽訂日起7日內(nèi)到土地所在地稅務機關(guān)辦理納稅申報。
