答案：

　　一、簡答題(本大題共5小題，每小題8分，共40分)

　　1、答：房地產(chǎn)市場的特性有：

　　(1)房地產(chǎn)市場供給特點(diǎn)：短期缺乏彈性、具有非同質(zhì)性、供給主體間競爭不充分、不廣泛。

　　(2)房地產(chǎn)市場需求特點(diǎn)：具有廣泛性、多樣性且購置成本大，需要融資。

　　(3)市場交易特點(diǎn)：交易時間長、費(fèi)用高、需要專業(yè)人士的服務(wù)。

　　(4)市場價格特點(diǎn)：位置決定價格、價格總體呈向上波動趨勢、價格易受交易主體個別因素的影響。

　　評分標(biāo)準(zhǔn)：答對一條得2分，全對的8分。

　　2、答：房地產(chǎn)開發(fā)主要有四個程序：

　　(1)投資機(jī)會選擇與決策分析階段：包括投資機(jī)會分析、項目建議書、可行性研究、項目立項等主要環(huán)節(jié)。

　　(2)前期準(zhǔn)備階段：包括獲得土地使用權(quán)、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得“兩證一書”、項目招投標(biāo)、開工申請與審批、拆遷、平整場地等、

　　(3)建設(shè)階段：包括施工的質(zhì)量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工驗(yàn)收等。

　　(4)租售階段：包括項目投產(chǎn)、租售、后評價等環(huán)節(jié)。

　　評分標(biāo)準(zhǔn)：答對一條得2分，全對的8分。

　　3、答： 目的：為市場提供適銷對路、有較高性能價格比的產(chǎn)品。(2分)

　　原則：以威力啊潛在使用者的功能需求特征為導(dǎo)向，站在使用者的立場上精打細(xì)算，體現(xiàn)以人為本和對人的關(guān)懷。 (3分)

　　方法：一是明確目標(biāo)使用者群體;而是把握目標(biāo)使用者的需求特征、消費(fèi)偏好和可支配能力;三是針對目標(biāo)使用者群體進(jìn)行設(shè)計。 (3分)

　　評分標(biāo)準(zhǔn)：如上。

　　4、答：敏感性分析是指從眾多不確定因素中找出對投資項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的重要性指標(biāo)，并分析測算其對項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感程度，進(jìn)而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。(4分)

　　步驟：(1)確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。

　　(2)確定不確定性因素可能的變動范圍。

　　(3)計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值。

　　(4)通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。(共4條，每條1分)

　　5、答：資金來源主要有：自有資金、銀行貸款、社會集資、利用外資、預(yù)售款等。答出幾個主要來源，相應(yīng)展開即可。

　　二、計算題(20分) 某人準(zhǔn)備購買套價格為15萬元的住宅，首期付款為25%直接支付，其余申請抵押貸款，期限為8年，利率 為15%，按月等額償還，問月還款額是多少?如果該人40%月收入可用于住房消費(fèi)，該人月收入應(yīng)為多少?若抵押貸款寬限兩年，(還息不還本，)剩余6年內(nèi)按月等[額償還，則月還款額是多少?月收入應(yīng)為多少?

　　答案：(1)貸款數(shù)額P= 15×(1-25%)=112500元， (3分)

　　i=15%/12=1.25%, (2分)

　　n=12×8=96月 (1分)

　　n,=12×6=72月 (1分)

　　(2) 月還款額為:

　　A=P•i•(1+i)n/[(1+i)n-1] (4分)

　　=112500*1.25%×(1+1.25%)96/[(1+1.25%)96-1]=2018.86元

　　該人月收入為2018.86/40%=5047.15元 (2分)

　　(3) 前兩年不償還本金,也就是P值仍為112500元,要6年償還,則

　　A=P•i•(1+i)n,/[(1+i)n,-1] (2分)

　　=112500×1.25%×(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元 (2分)

　　該人月收入為2378.81/40%=5947.04元 (3分)