三、填空題

　　1.收益性房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)主體可以是單一股東，也可以是組合性主體。

　　2.“凈收入乘數(shù)”，即凈收入提高的倍數(shù)，它說明在每盈利1元所付代價(jià)相同、利率保持一定的情況下，凈收入提高所引起的房地產(chǎn)價(jià)格升高的倍數(shù)。它能說明市場(chǎng)運(yùn)行情況以及有無通貨膨脹等。

　　3.最大毛收入等于出租面積和由市場(chǎng)供需所決定的單位面積租金的乘積。

　　4.之所以稱為終結(jié)而非售價(jià)，是因?yàn)榻K結(jié)不僅包括銷售，同時(shí)還包括再融資。

　　5.資本化就是在一定利率水平條件下，由預(yù)測(cè)未來收入的貼現(xiàn)值求算房地產(chǎn)價(jià)格的過程。房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值就是今后若干年內(nèi)預(yù)測(cè)收入的貼現(xiàn)值。

　　6.收入還原法的基本假設(shè)是：資產(chǎn)價(jià)值等于所有未來收入的現(xiàn)值。

　　7.將房地產(chǎn)價(jià)格與毛收入的比值定義為毛收入乘數(shù)。

　　8.凈收入乘數(shù)是資本化率真正的倒數(shù)。

　　9.隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)需要一定的折舊。為了保證初始投資時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值，每年都應(yīng)從收入中抽提一部分來彌補(bǔ)建筑物損失，這個(gè)過程可以稱為資本重建。

　　10.保本點(diǎn)就是營(yíng)業(yè)費(fèi)用與債務(wù)之和同可能的毛收入的比值，它能說明抵押貸款的安全性。

　　11.回收期是某一投資收回原投資所需的年限，它是回收期間初始投資同年收益的比值。

　　12.現(xiàn)值盈利指數(shù)，即所有收益的貼現(xiàn)值與所有投資的貼現(xiàn)值的比值。

　　13.失敗風(fēng)險(xiǎn)就是期望收益低于最低可接受收益水平的可能性。

　　9. 一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資在經(jīng)營(yíng)終結(jié)時(shí)進(jìn)行清算，所產(chǎn)生的各種收益用終結(jié)清單來表示，終結(jié)不僅包括銷售，同時(shí)還包括再融資。

　　四、名詞解釋

　　收益性房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)評(píng)估

　　五、計(jì)算題

　　1.某一項(xiàng)目第一年年初投入15000元，第一年年末即收入2000元，第二年到第四年都有5000元的收入。不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，分別考慮4.5%，10%的折現(xiàn)率計(jì)算項(xiàng)目的可行性。(保留整數(shù))

　　解：(1)不考慮資金的時(shí)間價(jià)值

　　M=2000+5000×3-15000=2000元

　　該項(xiàng)目可行

　　(2)①考慮4.5%的折現(xiàn)率

　　M=2000/(1+4.5%)+5000/(1+4.5%)2+5000/(1+4.5%)3+5000/(1+4.5%)4-15000=67元

　　該項(xiàng)目可行

　�、诳紤]10%的折現(xiàn)率

　　M=2000/(1+10%)+5000/(1+10%)2+5000/(1+10%)3+5000/(1+10%)4-15000= -1878元

　　該項(xiàng)目不可行

　　六、簡(jiǎn)答題

　　1.簡(jiǎn)述影響收益性房地產(chǎn)投資及貸款決策的因素。

　　2.簡(jiǎn)述貸款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)應(yīng)包括哪些方面的內(nèi)容。

　　3.簡(jiǎn)述并比較房地產(chǎn)評(píng)估中兩種收益還原法。

　　七、論述題

　　1.系統(tǒng)說明借款人評(píng)價(jià)與決策的過程、方法和內(nèi)容。