名詞解釋：

　　1、房地產(chǎn)可行性研究：即在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。

　　2、盈虧平衡分析：又稱量本利分析，是通過分析項目的產(chǎn)銷量和成本、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量和項目盈虧關(guān)系的一種分析方法。

　　3、敏感性：又稱敏感度分析，就算通過測定一個或多個不確定性因素的變化所導(dǎo)致的項目經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)的變化幅度，了解項目預(yù)期目標(biāo)受各個不確定性因素變化的影響程度，從而確定不確定性因素對于項目預(yù)期目標(biāo)的敏感度，根據(jù)因素的敏感程度大小制定相應(yīng)的對策，使項目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

　　4、概率分析：又稱風(fēng)險分析，是運用概率理論研究不確定性因素的變動對項目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)影響的一種定量分析方法。通過概率分析可以了解項目風(fēng)險產(chǎn)生的概率大小，進(jìn)而評估項目風(fēng)險的期望損失。

　　問答題：

　　1、房地產(chǎn)可行性研究的目的是什么?

　　答：旨在使決策科學(xué)化、程序化，提高決策的可性，并為項目的實施控制提供依據(jù)或參考。

　　2、房地產(chǎn)可行性研究的作用是什么?

　　答：是投資決策的重要依據(jù);是項目審批的依據(jù);是項目資金籌措的依據(jù);是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù);是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)

　　3、房地產(chǎn)可行性研究的步驟是什么?

　　答：組織準(zhǔn)備;資料收集及市場調(diào)查;開發(fā)方案的設(shè)計和評價、選擇;詳細(xì)研究;編寫研究報告書

　　4、敏感性分析的步驟是什么?

　　答：1)選擇要分析的不確定性因素;2)選定分析所用的評價指標(biāo);3)計算不確定性因素變動引起的評價指標(biāo)的變動情況;4)判定敏感性因素;5)提出控制敏感性因素的建議

　　5、房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析方法有哪些?

　　答：有盈虧平衡分析;項目安全率;敏感性分析;概率分析

　　計算題：

　　1、某人向銀行借入10萬元貸款，年利率為8%，期限為5年，到期一次還本付息。求他5年后應(yīng)向銀行歸還多少元?

　　答：F=10(1+8%)5=14.7(萬元)

　　2、某人在2011年花20萬元購買某項資產(chǎn)，該資產(chǎn)在2012年和2013年，每年給投資者帶來10.5萬元的回報，請問在市場收益為10%的條件下，該項投資是否合算?

　　答：2012年的10.5萬元相當(dāng)于現(xiàn)在的10.5/(1+10%)=9.55萬元

　　2013年的10.5萬元相當(dāng)于現(xiàn)在的10.5/(1+10%)^2=8.68萬元

　　該項投資的凈現(xiàn)值為9.55+8.68-20=-1.77萬元 不合算