三、名詞解釋題(每小題4分，共16分)

　　33.房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性：房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性是指房地產(chǎn)商品的價(jià)格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對房地產(chǎn)價(jià)格變動的反應(yīng)程度。

　　34.房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展：房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。

　　35.房地產(chǎn)市場的有效供給：房地產(chǎn)市場的有效供給，在微觀經(jīng)濟(jì)意義上講是指現(xiàn)實(shí)供給層次中符合消費(fèi)者需求的、正在或即將實(shí)現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。在宏觀經(jīng)濟(jì)意義上講是指房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達(dá)到均衡時(shí)的總供給。

　　36.住房公積金：住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。

　　四、簡答題(每小題5分，共20分)

　　37.為什么說房地產(chǎn)價(jià)格具有多種表現(xiàn)方式?

　　答: 一般商品的交易方式主要是買賣。而房地產(chǎn)的交易方式有多種，其中買賣和租賃是在交易量和市場范圍方面占重要地位的兩種方式，此外，房地產(chǎn)還可以抵押、典當(dāng)、作價(jià)入股，以及以租代售等。在這些不同的交易方式中，房地產(chǎn)價(jià)格有不同的表現(xiàn)方式。因此，房地產(chǎn)市場上的"一物多價(jià)"是常見的現(xiàn)象。

　　38.簡述房地產(chǎn)保險(xiǎn)的必要性。

　　答: 首先，房地產(chǎn)保險(xiǎn)是抗擊自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要。其次，房地產(chǎn)保險(xiǎn)是消除和轉(zhuǎn)移責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要。再次，房地產(chǎn)保險(xiǎn)也是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)金融功能的客觀需要。

　　39.簡述如何運(yùn)用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

　　答: 運(yùn)用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要;二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量與需求量達(dá)到動態(tài)平衡;三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。

　　40.試述我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)。

　　答: 我國城市住房制度改革的目標(biāo)是：(1)建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化;(2)加快住宅建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求;(3)培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　五、論述題(每小題12分，共24分)

　　41.近年來，在上海浦東、深圳等地區(qū)房價(jià)持續(xù)攀升，銷售旺盛。請分析原因。

　　答: (1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、經(jīng)濟(jì)增長速度快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重于第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。(2)就業(yè)率和收入水平高，使得住房消費(fèi)成為這些地區(qū)居民消費(fèi)的熱點(diǎn)。(3)房地產(chǎn)金融比較發(fā)達(dá)，提高了居民的購房能力。在這種情況下，這些地區(qū)房地產(chǎn)需求水平較高，因此，即使房價(jià)較高，銷售也較為旺盛。

　　42.試述房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序，并說明每一個(gè)階段的工作重點(diǎn)。 答: 房地產(chǎn)開發(fā)可以分為四個(gè)大的階段：

　　(1)投資決策分析階段。這一階段主要的工作內(nèi)容是項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目可行性研究。(2)前期工作階段。這一階段內(nèi)要完成的主要工作是獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。(3)項(xiàng)目的建設(shè)階段。這一階段的主要工作內(nèi)容包括落實(shí)承發(fā)包、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套、竣工驗(yàn)收(4)房屋租售階段。這一階段的主要工作是開發(fā)商采取有效的營銷手段，促進(jìn)房屋的租售，以盡快回收資金，保證收益。另一項(xiàng)重要工作就是物業(yè)管理。