二、名詞解釋

　　1、房地產(chǎn)是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實物，比如建筑物。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))，建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。

　　2、財務(wù)凈現(xiàn)值

　　財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，它是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的一個重要經(jīng)濟指標(biāo)。主要反映技術(shù)方案在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)。

　　3、房地產(chǎn)市場周期指房地產(chǎn)經(jīng)濟在運行過程中,隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復(fù)運動的過程。

　　4、凈現(xiàn)值率是一種動態(tài)投資收益指標(biāo)，用于衡量不同投資方案的獲利能力大小，說明某項目單位投資現(xiàn)值所能實現(xiàn)的凈現(xiàn)值大小。凈現(xiàn)值率小，單位投資的收益就低，凈現(xiàn)值率大，單位投資的收益就高。

　　5、國有土地使用權(quán)劃撥是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。

　　6、建筑物價格是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值

　　三、簡答題

　　1、簡述不確定性評價的方法。

　　答：大中取大法、小中取大發(fā)、最小最大后悔值法。

　　2、簡述一般房地產(chǎn)投資的程序。

　　答：一般房地產(chǎn)投資程序：投資機會，尋找與篩選→細化投資方案→可行性研究→合同談判→正式簽署有關(guān)合同協(xié)議→工程建設(shè)→竣工投入使用→房地產(chǎn)資產(chǎn)管理.

　　3、簡述我國房地產(chǎn)金融市場的結(jié)構(gòu)。

　　答:房地產(chǎn)金融市場由房地產(chǎn)借貸市場、房地產(chǎn)證券市場、房地產(chǎn)保險市場、

　　房地產(chǎn)信托投資市場等組成。其中，房地產(chǎn)借貸市場和房地產(chǎn)證券市場是主干市場，其他為輔助分市場。房地產(chǎn)借貸市場可以分為房地產(chǎn)儲蓄市場和房地產(chǎn)貸款市場，房地產(chǎn)貸款市場分為信用貸款市場和抵押貸款市場，抵押貸款市場可以分為一級抵押貸款市場和二級貸款市場。房地產(chǎn)證券市場可以分為股票市場和債券市場，按級別劃分也可分為一級和二級市場

　　4.簡述房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法中動態(tài)評價的含義、特點及主要評價指標(biāo)。

　　動態(tài)評價方法在經(jīng)濟分析中考慮資金的時間價值，同靜態(tài)評價方法相比，動態(tài)評價可以對項目凈效益的判斷更準(zhǔn)確，同時能夠把各個可行方案或項目進行排序和比較，因此是房地產(chǎn)投資項目分析的主要方法;缺點是計算相對復(fù)雜。其主要評價指標(biāo)有：凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期。

　　四、論述題

　　1、論述房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的快速增長做出了 貢獻， 但是， 需要注意的是在其發(fā)展的過程中卻存在許多問題。 眾多的實踐證明， 我們在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過程中要尊重客觀規(guī)律， 要努力做到房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā) 展，更好的發(fā)揮其在國民經(jīng)濟中的作用。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) ; 可持續(xù)發(fā)展 ; 宏觀調(diào)控 ; 微觀基礎(chǔ) 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容較為豐富，涉及土地資源、房地產(chǎn)業(yè)、人居環(huán)境 等。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不僅需要政府的宏觀經(jīng)濟調(diào)控，也需要構(gòu) 建房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的微觀基礎(chǔ)。只有這樣，才能正確處理好它與國民經(jīng)濟各 產(chǎn)業(yè)、行業(yè)之間的比例關(guān)系，處理好速度與比例、效益與質(zhì)量、近期與遠期、整 體與局部的關(guān)系，逐步實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　　2、論述房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟周期的關(guān)系。

　　答: （1） 房地產(chǎn)經(jīng)濟周期是宏觀經(jīng)濟周期的組成部分之一，其周期波動與宏觀經(jīng)濟周 期相協(xié)調(diào)，二者波動方向相同，是一種正相關(guān)關(guān)系。（2）周期波動次序的差別 從周期波動的次序考察，一般認為，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的復(fù)蘇、蕭條期滯后，而繁 榮、衰退期超前。（3） 波幅與波長不同 一般地講，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的幅度要大于宏觀經(jīng)濟周期，即波峰要高于宏觀 經(jīng)濟周期，而波谷要低于宏觀經(jīng)濟周期。 從波長來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波長與宏觀經(jīng)濟周期也不一定相同。 （4）房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的長期趨勢顯著 與國民經(jīng)濟周期相比較，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的長期趨勢明顯。