二、參考答案

　　1、

　　(1)即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財產(chǎn)的土地。

　　(2)是指房屋及其附屬物(與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等)和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。

　　(3)是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物(建筑物及建筑附著物、生長著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等)、與土地及其改良物有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。

　　(4)是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均價格。

　　(5)是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。

　　(6)是單位建筑面積地價，它等于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。

　　2、

　　(1)a (2)b (3)d (4)c (5)b (6)b (7)d (8)c

　　(9)b (10)d (11)c (12)d (13)b (14)c (15)c (16)b

　　(17)c (18)a (19)d (20)c (21)c (22)b (23)a (24)c

　　(25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c

　　3、

　　(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde

　　(7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd (11)abcde

　　4、計算題

　　(1)根據(jù)所給條件計算如下：

　　1)預(yù)計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為：

　　2)總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為：

　　3)專業(yè)費(fèi)用=9 190 000×6%=551 400(元)

　　4)租售費(fèi)用及稅金=29 7520 66×5%=1 487 603(元)

　　5)投資利潤=(地價+總建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用)×20%

　　=(地價×20%)+(9 190 000+551 400)×20%

　　=(地價×20%)+1 948 280

　　6)總地價=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20%)

　　=16574783÷1.2 =13812319(元)

　　(2)根據(jù)題中所給條件計算如下：

　　1)甲地樓面地價=1000/5=200(元/平方米)

　　2)乙地樓面地價=800/3=269(元/平方米)

　　從投資的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購買甲地。

　　(3)根據(jù)題意：

　　該房屋價格=970×(1+l%+2%+1.5%)×1200×0.7

　　=970×1.045×1200×0.7

　　=851466(元)

　　(4)

　　(5)

　　即待估宗地2000年1月20日的價格為每平方米830.41元

　　(6)該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價，利用剩余法求取地價。

　　1) 測算不動產(chǎn)總價

　　① 不動產(chǎn)建筑總面積：3200×2.5 = 8000(平方米)

　�、� 不動產(chǎn)純收益 = 300×8000×90%×(1-25%) = 1620000(元)

　�、� 不動產(chǎn)收益年期 = 50-3 = 47(年)

　�、�

　　2) 測算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)

　　建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) = 1000×(1+10%)×8000 = 8800000(元)

　　3) 計算利息

　　利息 = 地價×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地價 + 924000(元)

　　4) 計算利潤

　　利潤 = 19706113×15% = 2955917(元)

　　5) 測算地價

　　地價 = 不動產(chǎn)總價-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤

　　= 19706113-8800000-0.21地價-924000-2955917

　　地價 = 6994224/1.21 = 5780350(元)

　　單價 = 5780350/3200 = 1806.36(元/ m2)

　　樓面地價 = 1806.36/2.5 = 722.54(元/m2)

　　(7)

　　1)該房地產(chǎn)的年租金總收入為：

　　1×7×12 = 84(萬元)

　　2)該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用為：

　　84×(5%+12%+6%) + 0.3 = 19.62(萬元)

　　3)該房地產(chǎn)的年純收益為：

　　84-19.62 = 64.38(萬元)

　　4)該房地產(chǎn)的價格為：

　　64.38 ×[1-1/(1+12%)10]/12% = 64.38×5.650 2 = 363.76(萬元)

　　(8)

　　1)完工后的預(yù)期樓價現(xiàn)值為：5000×4×5500/(1+10%)2.5 = 8667.8(萬元)

　　2)建筑成本及專業(yè)費(fèi)：1500×(1+6%)×2 /(1+10%)2/2= 2891(萬元)

　　3)有關(guān)稅費(fèi)：8667.8×5% = 433.4(萬元)

　　4)目標(biāo)利潤為:(地價+2891) ×15% = 15%地價+433.7萬元

　　5)估算地價:地價=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價

　　地價=4269.3(萬元)

　　(9)

　　300×[1-1/(1+9%)3]/9% +p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=p

　　p = 3759.4(萬元)

　　(10)

　　1)建筑部分的重置成本:

　　800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(萬元)

　　2)建筑部分的折舊：(1046.8-18)×8/50+18 = 182.6(萬元)

　　3)裝修部分的折舊:200×2/5=80(萬元)

　　4)設(shè)備部分的折舊:110×8/10=88(萬元)

　　5)總折舊:182.6+80+88=350.6(萬元)

　　(11)

　　1)建筑物的價格: 900×2000×(49-4)/49=1653061(元)

　　2)土地價格:1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[ 1-1/(1+6%)50]=1078638(元)

　　3)房地產(chǎn)總價格: 1653061+1078638=2731699(元)

　　(12)

　　1)預(yù)期完工后的樓價現(xiàn)值:

　　80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5]

　　=2087.7(萬元)

　　2)在建工程的完工費(fèi)用現(xiàn)值: 2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(萬元)

　　3)稅費(fèi):購買價格×4%

　　4)正常購買價格:購買價格=2087.7-1271.5-購買價格×4%

　　購買價格=784.8(萬元)

　　(13)

　　1)每層可出租面積:2000×60%=1200(平方米)

　　2)帶租約的3年期間每年的凈租金收入：(180+120)×1200×12×(1-20%)=345.6(萬元)

　　3)租約期滿后每年的凈租金收入：(200+120)×1200×12×(1-20%)=368.64(萬元)

　　4)計算帶租約出售的總價格：

　　345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(萬元)

　　(14)

　　1)估計預(yù)期樓價(市場比較法)

　　3500×(1+2%×1.5)×[1-1/(1+10%)48]÷[1-1/(1+10%)68]=3573.27元/平方米

　　3573.27×2000×5=3573.27(萬元)

　　2)估計剩余建造費(fèi)

　　2500×(1-45%)×2000×5=1375(萬元)

　　3)估計利息

　　在建工程價值×10%×1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建工程價值+103.13(萬元)

　　4)估計利潤及稅費(fèi)

　　3573.27×(4%+8%)=428.79(萬元)

　　5)估計在建工程價值

　　在建工程價值=3573.27-1375-0.15×在建工程價值-103.13-428.79

　　在建工程價值=1449(萬元)

　　6)原產(chǎn)權(quán)人投入成本

　　(1000+2500×45%)×2000×5 =2125(萬元)

　　1449-2125=-676(萬元)

　　原產(chǎn)權(quán)人虧損大約676萬元.