自學(xué)考試《房地產(chǎn)經(jīng)營管理》章節(jié)試題及答案：第4章

　　判斷題

　　1、土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。(√)

　　2、地方地是指處于當(dāng)?shù)匦姓�管轄地域范圍�?nèi)，且當(dāng)?shù)卣�府或集體組織為該土地所有者代表的土地。它包括中央在當(dāng)?shù)氐臋C(jī)構(gòu)用地和軍隊在當(dāng)?shù)氐能娛鹿芾碛玫亍?×)

　　3、房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地所有權(quán)，從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開發(fā)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。(×)

　　4、普通商品住房是指戶型最大面積不超過規(guī)定面積，容積率在1.0以下的商品住房。 (×)

　　5、商業(yè)用房是指各類商場、臨街房、門面房、餐館賓館等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所使用的房屋，業(yè)主可以從運(yùn)營中獲得長期的投資回報。(√)

　　6、直接頭腦風(fēng)暴法指專家群體決策盡可能激發(fā)創(chuàng)造性，產(chǎn)生盡可能多的設(shè)想的方法。(√)

　　多選題

　　1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的方法包括(ABCDE)

　　A)市場調(diào)研法 B)頭腦風(fēng)暴法

　　C)經(jīng)驗(yàn)分析法 D)SWOT法

　　E)層次分析法

　　2、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的原則包括(ABCDE)

　　A)符合城市規(guī)劃的原則 B)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則

　　C)符合市場需求的原則 D)效益最大化的原則

　　E)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則

　　3、商業(yè)地產(chǎn)包括(ABCE)

　　A)寫字樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 B)酒店式公寓類住宅開發(fā)項(xiàng)目 C)旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 D)廉租房開發(fā)項(xiàng)目 E)商業(yè)房項(xiàng)目

　　單選題

　　1、SWOT分析法主要用于分析外部條件，但不分析(D)

　　A)優(yōu)勢 B)劣勢 C)機(jī)會 D)目標(biāo)

　　2、軍產(chǎn)土地歸口于(B)管理

　　A)當(dāng)?shù)卣��?B)中國人民解放軍總后勤部

　　C)中國共產(chǎn)黨中央軍事委員會 D)中國人民解放軍總政治部

　　名詞解釋：

　　1、土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目：簡稱土地儲備開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。在實(shí)施土地儲備和一級開發(fā)過程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)項(xiàng)目即為土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目。

　　2、軍產(chǎn)地：是指處于當(dāng)?shù)匦姓�管轄區(qū)域范圍內(nèi)，但出于軍事用途，由中國人民解放軍系統(tǒng)控制、使用，被劃為軍事管理區(qū)的土地，是軍產(chǎn)的重要組成部分。

　　3、房地產(chǎn)綜合開發(fā)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開發(fā)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

　　4、商品房：指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物

　　5、工業(yè)房地產(chǎn)：是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。

　　6、市場調(diào)研：就是為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)而進(jìn)行的信息收集和數(shù)據(jù)分析

　　7、頭腦風(fēng)暴法：頭腦風(fēng)暴法包括直接頭腦風(fēng)暴法(指專家群體決策盡可能激發(fā)創(chuàng)造性，產(chǎn)生盡可能多的設(shè)想的方法)和質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法(指對根據(jù)直接頭腦風(fēng)暴法所提出的設(shè)想、方 案逐一質(zhì)疑，分析其實(shí)現(xiàn)可行性的方法)

　　8、經(jīng)驗(yàn)分析法：又稱為因素分析法。是組織有經(jīng)驗(yàn)的人員對已經(jīng)收集和掌握的信息資料做詳細(xì)而充分的分析和討論，在此基礎(chǔ)上選擇分析對象。

　　9、SWOT分析法：又稱態(tài)勢分析法。其中SW主要分析內(nèi)部條件，S代表優(yōu)勢，W代表劣勢;OT主要分析外部條件，O代表機(jī)會，T代表威脅。

　　10、層次分析法：是將定位決策中有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行定位和定量分析的決策方法。

　　問答題：

　　1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式的主要特征是什么?

　　答：此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠條件等營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

　　2、請簡述什么是主體企業(yè)引導(dǎo)模式?

　　答：主體企業(yè)引導(dǎo)模式是指在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好發(fā)展并獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業(yè)土地以營建一個相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)，在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善

　　3、請簡述什么是工業(yè)地產(chǎn)商模式?

　　答：工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)項(xiàng)目用地后，進(jìn)行用地范圍內(nèi)道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等各類用房的營建，然后以租憑、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取最大合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤。

　　4、土地開發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目的基本特點(diǎn)是什么?

　　答： 1)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是出讓土地使用權(quán)

　　2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合出讓合同或法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件