自考《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》章節(jié)試題：第6章

　　第六章、 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論

　　一、 名詞解釋

　　產(chǎn)權(quán)：由于物的存在及關(guān)于物的使用所引起的人們之間相互認(rèn)可的行為準(zhǔn)則。

　　【完全產(chǎn)權(quán)：對某一財(cái)產(chǎn)具有可以完全實(shí)施的排他性的使用及收益權(quán)、自由的轉(zhuǎn)讓權(quán)�！�

　　土地所有權(quán)：土地所有權(quán)人享有對地表的使用和支配權(quán)，并享有對土地之上下空間的利用權(quán)，但該項(xiàng)權(quán)利應(yīng)受法律法規(guī)的限制。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)：多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分，所享有的專有部分所有權(quán)，與對建筑物共有部分所享有的共有部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)之總稱。

　　不動產(chǎn)相鄰關(guān)系：相鄰的不動產(chǎn)所有人和利用人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　【原則：有利生產(chǎn)和方便生活原則、團(tuán)結(jié)合作和公平合理的原則】

　　用益物權(quán)：法律關(guān)系主體對他人所有物享有的以使用收益為內(nèi)容的物權(quán)。

　　抵押權(quán)：債權(quán)人對于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作債權(quán)擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人不按約定履行債務(wù)時(shí)，對該財(cái)產(chǎn)的變價(jià)款的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

　　二、 問答題梳理

　　1、 不同產(chǎn)權(quán)安排下房地產(chǎn)開發(fā)效益的變化。

　　分析：

　�、� 橫軸為土地上建筑物高度，縱軸為土地的邊際損失或收益;

　　② 自變量：甲土地上建筑物的高度由0增加到Oc’;

　�、� 因變量：甲的邊際收益由Oa遞減為0，乙的邊際損失由0增加到c’c;

　�、� 1)如果H甲>Oe’，乙的邊際損失超過甲的邊際收益

　　—→乙愿意補(bǔ)償給甲等量收益，讓甲放棄建筑物高度—→H甲=Oe’

　　2)如果H甲

　　—(政府允許)→甲愿意補(bǔ)償給乙的損失而增加建筑物的高度—→H甲=Oe’

　　因此，在甲乙交易費(fèi)用為零的前提下，無論對甲的建筑物權(quán)利做任何規(guī)定，H甲=Oe’，且社會凈收益最大為Oae。

　　【拓展】交易費(fèi)用(交易成本)：在交易過層中發(fā)生的，除成交價(jià)以外的費(fèi)用。

　　科斯第一定理：當(dāng)交易成本為零時(shí)，只要產(chǎn)權(quán)界定清楚，而無論如何界定，市場運(yùn)行結(jié)果一定，達(dá)到帕累托最優(yōu)。

　　科斯第二定理：最初的產(chǎn)權(quán)界定會影響資源配置的效率。

　　啟示：由于存在交易成本，故初始產(chǎn)權(quán)的界定應(yīng)在兼顧公平的同時(shí)最大限度降低交易成本。

　　2、 產(chǎn)權(quán)登記分為形式主義登記和實(shí)質(zhì)主義登記，我國屬于實(shí)質(zhì)主義登記。

　　3、 用益物權(quán)的特性

　�、� 用益物權(quán)是他物權(quán)

　�、� 用益物權(quán)是限制物權(quán)

　�、� 用益物權(quán)是以利用物的使用價(jià)值為目的的他物權(quán)

　�、� 用益物權(quán)一般以實(shí)施對標(biāo)的物的占有為實(shí)現(xiàn)條件