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自考《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》章節(jié)試題：第2章
自考《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》章節(jié)試題：第2章
第二章、 房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動
一、 名詞解釋
經(jīng)濟周期：是指長期經(jīng)濟增長過程中，在一系列因素沖擊下，國民總產(chǎn)出、就業(yè)量和價格總水平等宏觀經(jīng)濟變量的短期波動。
房地產(chǎn)經(jīng)濟周期：是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，在一系列因素沖擊下，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復(fù)運動的過程，它體現(xiàn)為房地產(chǎn)投資、銷售、價格以及就業(yè)等經(jīng)濟變量的短期波動。
二、 問答題梳理
1、 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的基礎(chǔ)性地位：
�、� 是社會一切部門不可缺少的物質(zhì)條件
�、� 是社會勞動力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的先決條件
�、� 是城市經(jīng)濟建設(shè)與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)
�、� 是城市環(huán)境革命、更新改造的重要動力
�、� 是國民經(jīng)濟積累資金的重要來源
2、 西方經(jīng)濟周期類型
|
基欽周期 |
朱格拉周期 |
庫茲涅茨周期 |
康德拉季耶夫周期 | |
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別稱 |
短周期，存貨周期 |
中周期，固定投資周期 |
中長周期，建筑周期 |
長周期 |
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長度 |
40個月 |
9~10年 |
15~25年 |
50~60年 |
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主要起因 |
企業(yè)存貨的增減 |
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變動 |
建筑業(yè)的擴張、收縮 |
技術(shù)進步和革新 |
3、 房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的四個階段
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復(fù)蘇階段 |
繁榮階段 |
衰退階段 |
蕭條階段 | |
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交易量 |
回升 |
急劇增加 |
明顯減少 |
銳減，期房交易量降幅更大 |
|
開發(fā)情況 |
開發(fā)數(shù)量上升，開發(fā)速度逐步加快 |
開發(fā)規(guī)模加大 |
—— |
開發(fā)商面臨困境甚至破產(chǎn) |
|
房價 |
1、 慢慢回升，呈持續(xù)增長狀態(tài) 2、 期房價格＜現(xiàn)房價格 |
1、 越來越高，逐漸到達(dá)頂點 2、 期房價格逐漸超過現(xiàn)房價格，并在房價上漲過程中起帶頭拉動作用。 |
1、 持續(xù)上升，但漲幅明顯放緩并出現(xiàn)下跌跡象（在突發(fā)性事件影響下，房地產(chǎn)價格會急劇下降） 2、 期房價格下跌速度＞現(xiàn)房價格下跌速度 |
1、 跌勢持續(xù) 2、 期房價格加速下降而大大低于現(xiàn)房價格 |
|
房地產(chǎn)市場行為 |
炒家進入，市場交易活躍 |
炒風(fēng)日盛，出現(xiàn)限制投機的呼聲 |
房地產(chǎn)從業(yè)人員減少、失業(yè)率和破產(chǎn)率增加 |
—— |
4、 房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的形態(tài)
① 長期趨勢：持續(xù)增長，但也有波動
�、� 景氣循環(huán)：【與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系】
a. 房地產(chǎn)業(yè)稍后于宏觀經(jīng)濟進入復(fù)蘇期
b. 房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟進入繁榮期
c. 房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟進入衰退期
d. 房地產(chǎn)業(yè)的蕭條期長于宏觀經(jīng)濟
e. 房地產(chǎn)業(yè)景氣循環(huán)的波峰高于宏觀經(jīng)濟，波谷低于宏觀經(jīng)濟
�、� 季節(jié)波動 e.g.“金九銀十”
�、� 隨機波動(不規(guī)則波動)：受到不確定因素影響——自然災(zāi)害、政治風(fēng)波等
5、 影響房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的因素
① 內(nèi)生因素：
a. 收益率 收益率↑—→開發(fā)商擴大投資和開發(fā)規(guī)模
收益率↓—→開發(fā)商的投資行為變得謹(jǐn)慎
收益率影響房地產(chǎn)市場投資的擴張和收縮，進而影響市場供求關(guān)系，從而影響周期波動。
b. 投資 投資↑—→市場進入繁榮期
投資↓—→房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)蕭條
房地產(chǎn)投資的變動和房地產(chǎn)周期的變動基本一致
c. 市場特征
�、癫煌耆偁幮裕簝r格信號不能完全真實反映市場的供求狀況—→房地產(chǎn)供求難以匹配—→房地產(chǎn)周期波動
�、騾^(qū)域性特征：不同區(qū)域具有不同波動特點，若出現(xiàn)一系列沖擊，會通過“傳染”波及更多地區(qū)。
�、笠资苷{(diào)控干預(yù)影響的特性：調(diào)控得當(dāng)，波動小;反之波動大。
�、� 外生因素：
a. 政策因素：政府通過貨幣政策、財政政策、土地政策、經(jīng)濟體制和經(jīng)濟制度改革以及區(qū)域發(fā)展政策等對房地產(chǎn)市場調(diào)控，進而影響房地產(chǎn)周期波動
b. 社會經(jīng)濟與技術(shù)因素：
�、駠袷杖牒拖M水平：國民收入↑—→消費水平↑—→房地產(chǎn)投資消費↑—→房地產(chǎn)業(yè)繁榮
�、蛲ㄘ浥蛎浡剩和ㄘ浥蛎浐屯ㄘ浘o縮交替變化—→房地產(chǎn)投資預(yù)期回報率—→房地產(chǎn)周期波動
Ⅲ經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變、Ⅳ產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進、Ⅴ城市化、Ⅵ技術(shù)進步
c. 隨機因素：自然災(zāi)害和政治風(fēng)波
6、 住宅的消費水平和社會經(jīng)濟的發(fā)展水平相關(guān)如何理解。【要點】
�、� 住費用的恩格爾系數(shù)：無論家庭收入多少，住宅費用支出比重總是固定不變的，為12%
�、� 舒瓦貝法則：隨著家庭收入的增加，用于住宅消費的支出呈增加趨勢。
社會經(jīng)濟的發(fā)展水平↑—→住宅消費水平↑
7、 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟形勢)，分析在周期波動中所處的位置。
責(zé)編：zhangjing0102