自考《房地產(chǎn)評(píng)估》章節(jié)習(xí)題：第6章

　　第六章 收益法

　　一、單選

　　1、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V=A/Y+b/Y2表示( A )

　　A. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增

　　B. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減

　　C. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增

　　D. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減

　　2、某宗房地產(chǎn)的凈收益每年50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值200萬(wàn)元，建筑資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值最接近( B )。

　　A、500萬(wàn)元 B、460萬(wàn)元 C、417萬(wàn)元 D、250萬(wàn)元

　　3、某商品住宅總價(jià)為100萬(wàn)元，首付款為40%，其余為抵押貸款，貸款期限為20年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為6%。則其綜合資本化率為(　B　)。

　　A、7.5% B、6.9% C、6.6% D、6%

　　4、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從開(kāi)工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后一年內(nèi)可全部出租(第一年的收益暫且不計(jì))，按可出租面積計(jì)算的月租金為60元/平米，可出租面積為建筑面積的75%，正常出租率為90%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的20%。假設(shè)報(bào)酬率為8%，則該在建工程續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為(　D　)萬(wàn)元。

　　A、1607萬(wàn)元 B、1486萬(wàn)元 C、473萬(wàn)元 D、438萬(wàn)元

　　二、計(jì)算

　　1、 某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得土地使用權(quán)證日起開(kāi)工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500 m2，年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成并正式投入使用還需2年。已知市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為多少萬(wàn)元?

　　解：V=350×(P/A,8%,46)=4248萬(wàn)元

　　2、 已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%時(shí)的價(jià)格為4000元/ m2;如果該房地產(chǎn)的剩余收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格為多少元/m2?

　　解：(1)年純收益A=4000÷(P/A,8%,50)=326.97元

　　(2)評(píng)估價(jià)格=326.97×(P/A,6%,40)=4920元/m2

　　3、某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為多少萬(wàn)元?

　　解：P=216×(P/A,8%,2)+5616÷(1+8%)2=385+4815=5200萬(wàn)元

　　4、某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為48年;2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬(wàn)元、85萬(wàn)元、88萬(wàn)元、92萬(wàn)元;預(yù)計(jì)2005年底至2007年底可分別獲得凈收益94萬(wàn)元、95萬(wàn)元、96萬(wàn)元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬(wàn)元;該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試?yán)�用上述資料測(cè)算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價(jià)格。

　　解：P=94÷(1+9%)+95÷(1+9%)2+96÷(1+9%)3+95×(P/A,9%,44) ×(P/F,9%,3)

　　=86.24+79.96+74.13+796.70=1037萬(wàn)元

　　4、某宗房地產(chǎn)是于4年前以競(jìng)拍方式取得，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為40年并約定不可續(xù)期。經(jīng)過(guò)分析其實(shí)際收益比較接近市場(chǎng)平均水平，而且已知其在過(guò)去4年里的凈收益分別為31萬(wàn)元、29萬(wàn)元、30.5萬(wàn)元、29.5萬(wàn)元。預(yù)計(jì)其未來(lái)每年的凈收益基本穩(wěn)定，報(bào)酬率為8%。計(jì)算該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的收益價(jià)格為多少萬(wàn)元?

　　解：(1)年純收益A=(31+29+30.5+29.5)÷4=30萬(wàn)元

　　(2)評(píng)估價(jià)格=30×(P/A,8%,36)=351.5萬(wàn)元

　　5、某公司購(gòu)買(mǎi)一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2%，從第8年開(kāi)始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為多少萬(wàn)元?

　　解：P=6×(F/P,2%,7) ×(P/A,7%,32)=87萬(wàn)元