自考《房地產(chǎn)評估》章節(jié)習(xí)題：第3章

　　一、單選

　　1、某房地產(chǎn)土地總價(jià)為6000萬元，土地單價(jià)為1000元/m2，容積率為2，則該房地產(chǎn)的樓面地價(jià)為( D )。

　　A. 2000 B. 1000 C. 750 D. 500

　　2、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為140m2，套內(nèi)使用面積為128m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓�共部分建筑面積為20m2，按套內(nèi)使用面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為(C)

　　A. 3500 B. 3200 C. 2800 D. 2500

　　3、某房地產(chǎn)土地面積為2000m2，土地價(jià)值為400萬元，容積率為2，建筑物價(jià)值為800萬元，則該房地產(chǎn)的房地單價(jià)為( C )。

　　A. 6000 B. 4000 C. 3000 D. 2000

　　二、多選

　　1、有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格正確的描述是( BCD )

　　A、房地產(chǎn)價(jià)值更加科學(xué)、準(zhǔn)確

　　B、房地產(chǎn)的價(jià)值是房地產(chǎn)真實(shí)所值

　　C、房地產(chǎn)的價(jià)格圍繞其價(jià)值上下波動

　　D、現(xiàn)實(shí)中由于個(gè)人偏好、定價(jià)決策、無知等原因，時(shí)常發(fā)生價(jià)格背離價(jià)值的情況

　　E、房地產(chǎn)的價(jià)格是相對穩(wěn)定的，而價(jià)值不穩(wěn)定

　　三、計(jì)算

　　思考：期房與現(xiàn)房的價(jià)格孰高孰低?

　　在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。以可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險(xiǎn)。所以，期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之間的關(guān)系是：

　　期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

　　例1、某期房尚有3年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為 3300元/m2時(shí)，出租的年末凈收益為 330元/m2 。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的2%，試計(jì)算該期房目前的價(jià)格為多少?

　　例2、某套房屋合同總價(jià)為80萬元，在實(shí)際交易中合同約定的付款方式可能有下列幾種情況：

　　1. 成交日期一次性付清;

　　2. 先支付5%的保證金，一年后一次性付清房價(jià)款;

　　3. 分期付款，其中成交日首付40萬元，一年后支付24萬元，兩年后再付20萬元;

　　4. 成交日期首付24萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付，每月償還6500元;

　　5. 約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付15萬元，一年后支付10萬元，余款在20年內(nèi)以抵押貸款方式支付，每月償還4250元。

　　假設(shè)年利率為6%，那么對于買方來說，上述各種情況下的實(shí)際成本分別為多少?

　　解：(1)p1=80萬元

　　(2)p2=80×5%+80÷(1+6%)=79.47萬元

　　(3)p3=40+24÷(1+6%)+20÷(1+6%)2=80.44萬元

　　(4)p4=24+6500×(P/A,0.5%,120)=82.55萬元

　　(5)p5=15+10÷(1+6%)+4250×(P/A,0.5%,240)=83.75萬元