第四章　投資性房地產(chǎn)

　　【考情分析】

　　本章難度適中，根據(jù)其內(nèi)容及近年考試情況分析，主要是考查相關(guān)的概念性知識(shí)的理解及應(yīng)用，以及考查公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的核算，客觀題主觀題均多次涉及。在2012年，本章結(jié)合借款費(fèi)用和固定資產(chǎn)考核了綜合題目，2014年本章單獨(dú)考核了計(jì)算題，2017年本章結(jié)合所得稅考核了計(jì)算題。

　　學(xué)習(xí)建議：首先掌握其概念，并對(duì)涉及公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)所有相關(guān)處理均重點(diǎn)進(jìn)行學(xué)習(xí)。

　　【習(xí)題1·單選題】下列項(xiàng)目中，不屬于投資性房地產(chǎn)的是(　)。

　　A.已出租的建筑物

　　B.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的房屋建筑物

　　C.已出租的土地使用權(quán)

　　D.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的房屋建筑物并不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　【習(xí)題2·多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有(　)。

　　A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店

　　B.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的寫(xiě)字樓

　　C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的商品房

　　D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』已出租的建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)，A項(xiàng)屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)，C項(xiàng)屬于企業(yè)存貨。

　　【習(xí)題3·判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)開(kāi)始自用，之后改為對(duì)外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)等，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，從固定資產(chǎn)等轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

　　【習(xí)題4·多選題】A公司將原采用公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)的一幢出租用辦公樓收回，作為企業(yè)的自用房地產(chǎn)處理。在出租收回前，該投資性房地產(chǎn)的成本明細(xì)科目金額為1000萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)明細(xì)科目余額(貸方)為200萬(wàn)元。轉(zhuǎn)換當(dāng)日該廠房的公允價(jià)值為900萬(wàn)元。關(guān)于該事項(xiàng)，下列說(shuō)法正確的有(　)。

　　A.該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日影響損益的金額為100萬(wàn)元

　　B.該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日影響損益的金額為0

　　C.轉(zhuǎn)換時(shí)固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值是800萬(wàn)元

　　D.對(duì)于投資性房地產(chǎn)持有期間產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)時(shí)不用作處理

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』轉(zhuǎn)換日應(yīng)做的賬務(wù)處理為：

　　借：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　900

　　投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)　200

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　1000

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　 100

　　【習(xí)題5·單選題】自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，正確的會(huì)計(jì)處理是(　)。

　　A.計(jì)入其他綜合收益

　　B.計(jì)入期初留存收益

　　C.計(jì)入資本公積

　　D.計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　『正確答案』A

　　『答案解析』自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額記入“其他綜合收益”科目，小于的差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。

　　【習(xí)題6·計(jì)算題】甲公司為一家上市公司，2013年——2017年發(fā)生有關(guān)房地產(chǎn)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的資料如下：

　　(1)2013年12月31日，甲公司以經(jīng)營(yíng)租賃方式將一棟自用寫(xiě)字樓對(duì)外出租，租賃期為3年，年租金300萬(wàn)元，從2014年起于每年末收取租金，租賃期開(kāi)始日為2013年12月31日。甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。

　　該寫(xiě)字樓的原價(jià)為3 520萬(wàn)元，至轉(zhuǎn)換日已累計(jì)計(jì)提折舊320萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備。預(yù)計(jì)自2014年起尚可使用20年，凈殘值為零，采用直線法按年計(jì)提折舊。

　　(2)2014年底，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，該項(xiàng)房地產(chǎn)出現(xiàn)減值跡象，經(jīng)減值測(cè)試，甲公司確定該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的可收回金額為2 470萬(wàn)元。計(jì)提減值準(zhǔn)備后，預(yù)計(jì)使用年限、預(yù)計(jì)凈殘值、折舊方法等均不變。

　　(3)2016年1月1日，甲公司認(rèn)為其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)已足夠成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)上述投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。2016年1月1日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為2 600萬(wàn)元。

　　(4)2016年12月31日，該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值為3 000萬(wàn)元。

　　(5)2017年1月3日，甲公司將該房地產(chǎn)出售給乙公司，合同價(jià)款為3 200萬(wàn)元，乙公司已用銀行存款付清。

　　其他資料：

　　(1)計(jì)提盈余公積的比例為10%;

　　(2)假定不考慮所得稅、房產(chǎn)稅、增值稅及其他因素的影響。

　　要求：

　　(1)編制2013年12月31日甲公司該項(xiàng)房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　(2)編制2014年12月31日甲公司該項(xiàng)房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　(3)編制2015年12月31日甲公司該項(xiàng)房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　(4)編制2016年1月1日甲公司該項(xiàng)房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　(5)編制2016年12月31日甲公司該項(xiàng)房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　(6)編制2017年1月3日甲公司該項(xiàng)房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　『正確答案』

　　(1)2013年12月31日：

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓　　　3 520

　　累計(jì)折舊　　　　　　　　　　　320

　　貸：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　3 520

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　320

　　(2)2014年12月31日：

　　應(yīng)計(jì)提的折舊=(3 520-320)÷20=160(萬(wàn)元)

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　160

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　160

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　300

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　300

　　應(yīng)確認(rèn)的資產(chǎn)減值損失=(3 520-320-160)-2 470=570(萬(wàn)元)

　　借：資產(chǎn)減值損失　　　　　　　　　570

　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　　　　　570

　　(3)2015年12月31日：

　　應(yīng)計(jì)提的折舊=2 470÷19=130(萬(wàn)元)

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　130

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　130

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　300

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　300

　　(4)2016年1月1日：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　2 600

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　610

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　　　　　570

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　3 520

　　盈余公積　　　　　　　　　　　 26

　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)　　　　234

　　(5)2016年12月31日：

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)　400(3 000-2 600)

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　400

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　300

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　300

　　(6)2017年1月3日：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　3 200

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　3 200

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　3 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　2 600

　　——公允價(jià)值變動(dòng)　400

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　400

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　400