1.(2013年簡答題)A市甲公司向B市乙公司購買10臺專用設(shè)備，雙方于7月1日簽訂了買賣合同。買賣合同約定：專用設(shè)備每臺10萬元，總價100萬元;乙公司于7月31日交貨，甲公司在收貨后10日內(nèi)付清款項;甲公司在合同訂立后5日內(nèi)向乙公司交付定金5萬元;雙方因合同違約而發(fā)生的糾紛，提交C市仲裁委員會仲裁。

　　7月3日，甲公司向乙公司交付了5萬元定金。

　　7月20日，甲公司告知乙公司，因向甲公司訂購該批專用設(shè)備的丙企業(yè)明確拒絕購買該批貨物，甲公司一時找不到新的買家，將不能履行合同。

　　7月22日，乙公司通知甲公司解除合同，定金不予返還，并要求甲公司賠償定金未能彌補的損失。甲公司不同意賠償損失，乙公司遂向C市仲裁委員會申請仲裁。

　　對于乙公司的仲裁申請，甲公司認為：(1)只有當合同履行期滿甲公司未履行合同，乙公司才可以解除合同，所以，乙公司于7月22日主張解除合同不合法，應承擔相應法律責任：(2)即使合同可以解除，那么合同被解除后，合同中的仲裁條款即失去效力。所以，乙公司應向A市法院提起訴訟;(3)甲公司愿意承擔定金責任，但乙公司不能再要求甲公司賠償損失。

　　據(jù)查，甲公司不履行合同給乙公司造成約10萬元損失。

　　要求：根據(jù)上述資料和合同、擔保、仲裁法律制度的規(guī)定，回答下列問題。

　　(1)乙公司7月22日通知解除合同是否符合法律規(guī)定?簡要說明理由。

　　(2)甲公司主張乙公司應向A市法院提起訴訟是否符合法律規(guī)定?簡要說明理由。

　　(3)甲公司認為乙公司不能要求賠償損失是否符合法律規(guī)定?簡要說明理由。

　　【答案】

　　(1)乙公司7月22日通知解除合同符合法律規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，對方當事人可以解除合同。在本題中，7月20日，甲公司明確告知乙公司不能在7月31日履行買賣合同，屬于預期違約的情形，乙公司可以解除合同。

　　(2)甲公司主張乙公司向A市法院提起訴訟不符合法律規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，仲裁協(xié)議具有獨立性，合同的變更、解除、終止或無效，不影響仲裁協(xié)議的效力。在本題中，雖然合同被解除，但是仲裁協(xié)議依然有效，甲公司以合同解除仲裁條款失去效力為理由要求提起訴訟的說法不符合法律規(guī)定。

　　(3)甲公司認為乙公司不能要求賠償損失不符合法律規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應高于因違約造成的損失。在本題中，甲公司支付給乙公司的定金為5萬元，而甲公司不履行合同給乙公司造成的損失為10萬元，定金不能彌補乙公司的損失，因此乙公司有權(quán)要求甲公司賠償超過定金部分的損失。

　　2.甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了一批商品房，在該小區(qū)的宣傳廣告中，宣稱小區(qū)內(nèi)有國際幼兒園，打造一個國際化課程、國際化師資、國際化園所的教育環(huán)境。該廣告引起購房者的熱烈關(guān)注，所預售的商品房一售而空。但該小區(qū)商品房的預售合同中未對幼兒園的建造問題作約定。之后，甲公司完成交房，購房者乙卻發(fā)現(xiàn)：

　　(1)廣告中宣傳的國際幼兒園并不存在。經(jīng)查，該小區(qū)設(shè)計中也并無此規(guī)劃。

　　(2)商品房預售合同甲公司未予登記備案。

　　(3)該商品房項目整體在訂約前已經(jīng)抵押給某銀行。

　　(4)甲公司交付的房屋建筑面積超出合同約定面積4%。

　　要求：根據(jù)上述資料，分別回答下列問題。

　　(1)甲公司可否以預售合同中未對幼兒園的建造問題作約定為由拒絕承擔違約責任?并說明理由。

　　(2)乙可否以宣傳不實為由主張房屋買賣合同無效?并說明理由。

　　(3)乙可否以商品房預售合同未經(jīng)登記備案為由主張房屋買賣合同無效?并說明理由。

　　(4)針對該商品房項目整體在訂約前已經(jīng)抵押給某銀行，而購房者均不知情，乙可以如何主張權(quán)利?

　　(5)針對房屋實際面積大于合同約定面積部分的情況，乙可否主張解除合同?若未解除，超過部分的房價款如何處理?

　　【答案】

　　(1)甲公司不得以預售合同中未對幼兒園的建造問題作約定為由拒絕承擔違約責任。根據(jù)規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　(2)乙不得以宣傳不實為由主張房屋買賣合同無效。根據(jù)規(guī)定，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。本題中，廣告中宣傳的國際幼兒園不存在，且無此規(guī)劃。構(gòu)成以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同，故該房屋買賣合同可撤銷。

　　(3)乙不得以商品房預售合同未經(jīng)登記備案為由主張房屋買賣合同無效。根據(jù)規(guī)定，當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。

　　(4)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，買受人可以在解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的前提下，要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金。

　　(5)①針對房屋實際面積大于合同約定面積部分的情況，乙可以主張解除合同。根據(jù)規(guī)定，交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，且合同沒有約定或約定不明，面積誤差比絕 對值超出3%，買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息。②若未解除，買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人乙按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人甲公司承擔，所有權(quán)歸買受人。