【案例1】(2007年簡答題)

　　2002年4月，甲租用乙的一間平房經(jīng)營日用品，雙方約定：租用期為3年;每年租金為6000元;每半年結算一次租金。雙方未就維修義務的承擔作出約定。

　　2003年7月，由于當?shù)剡B日降雨，致使該租賃房屋承重墻下沉并出現(xiàn)了3厘米寬的裂縫，房屋有倒塌的危險。甲要求乙維修，乙未答復。甲無奈自己請來建筑隊，對房屋進行加固維修，共花費人民幣1260元。但房屋倒塌危險仍未消除。

　　當年10月，甲與乙結算當期的房租時，要求扣除其花費的維修費用并提出解除合同，乙不同意。甲隨后搬離該房屋。

　　要求：

　　根據(jù)上述內容，分別回答下列問題：

　　(1)甲是否有權要求扣除維修費用?簡要說明理由。

　　(2)甲是否有權解除租賃合同?簡要說明理由。

　　【案例1答案】

　　(1)甲有權要求扣除維修費用。根據(jù)規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修，出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。

　　(2)甲有權解除租賃合同。根據(jù)規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。在本題中，該出租房屋有倒塌的危險，危及到了甲的安全，甲有權隨時解除租賃合同。

　　【案例2】(2008年綜合題)

　　甲公司擬購買一臺大型生產(chǎn)設備，于2007年6月1日與乙公司簽訂一份價值為80萬元的生產(chǎn)設備買賣合同。合同約定：

　　(1)設備直接由乙公司的特約生產(chǎn)服務商丙機械廠于9月1日交付給甲公司;

　　(2)甲公司于6月10日向乙公司交付定金16萬元;

　　(3)甲公司于設備交付之日起10日內付清貨款;

　　(4)合同履行過程中，如發(fā)生合同糾紛，向北京市仲裁委員會申請仲裁。

　　合同簽訂后，丙機械廠同意履行該合同為其約定的交貨義務。

　　6月10日，甲公司向乙公司交付定金16萬元。

　　9月1日，丙機械廠未向甲公司交付設備。甲公司催告丙機械廠，限其在9月20日之前交付設備，并將履約情況告知乙公司。至9月20日，丙機械廠仍未能交付設備。因生產(chǎn)任務緊急，甲公司于9月30日另行購買了功能相同的替代設備，并于當天通知乙公司解除合同，要求乙公司雙倍返還定金32萬元，同時賠償其他損失。乙公司以丙機械廠未能按期交付設備，致使合同不能履行，應由丙機械廠承擔違約責任為由，拒絕了甲公司的要求。

　　10月10日，甲公司就此糾紛向人民法院提起訴訟。人民法院受理后，乙公司提交答辯狀并參加了開庭審理。

　　要求：

　　根據(jù)上述內容，分別回答下列問題：

　　(1)甲公司是否有權解除合同?并說明理由。

　　(2)乙公司主張違約責任應由丙機械廠承擔是否符合法律規(guī)定?并說明理由。

　　(3)甲公司與乙公司之間的買賣合同解除后，合同中的仲裁協(xié)議是否仍然有效?并說明理由。

　　(4)甲公司與乙公司約定的定金條款是否符合法律規(guī)定?并說明理由。

　　(5)人民法院是否有權審理該合同糾紛?并說明理由。

　　【案例2答案】

　　(1)甲公司有權解除合同。根據(jù)規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行的，對方當事人可以解除合同。在本題中，經(jīng)甲公司催告后，對方當事人在合理期限內仍未履行，因此，甲公司可以解除合同。

　　(2)乙公司的主張不符合規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，當事人約定由第三人向債權人履行債務的，第三人不履行債務或者履行債務有瑕疵的，應當由債務人向債權人承擔違約責任。在本題中，丙機械廠不是合同的當事人，丙機械廠不向甲公司履行債務的，應當由債務人(乙公司)向債權人(甲公司)承擔違約責任。

　　(3)仲裁協(xié)議仍然有效。根據(jù)規(guī)定，仲裁協(xié)議具有獨立性，合同的變更、解除、終止或無效，不影響仲裁協(xié)議的效力。

　　(4)定金條款符合法律規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。在本題中，主合同標的額為80萬元，約定的定金為16萬元，未超過主合同標的額的20%。

　　(5)人民法院有權審理該合同糾紛。根據(jù)規(guī)定，當事人達成仲裁協(xié)議，一方向人民法院起訴時未聲明有仲裁協(xié)議的，人民法院受理后，另一方在首次開庭前未對人民法院受理該案提出異議的，視為放棄仲裁協(xié)議，人民法院應當繼續(xù)審理。在本題中，甲公司提起訴訟時未聲明有仲裁協(xié)議，乙公司在首次開庭前未提出異議，而且提交了答辯狀并參加了開庭審理，視為放棄仲裁協(xié)議，人民法院應當繼續(xù)審理。

　　【案例3】(2009年簡答題)

　　甲公司將一幢自有二層樓房租賃給乙公司作為經(jīng)營用房，雙方簽訂租賃合同，合同約定：租賃期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金為每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未約定房屋維修責任的承擔以及是否可以轉租等問題。2007年3月，甲公司有意出售該租賃樓房，因乙公司無意購買，甲公司遂將租賃樓房賣給丙企業(yè)，丙企業(yè)取得租賃樓房的所有權后，以自己不是租賃合同的當事人為由向乙公司表示要解除租賃合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企業(yè)表示同意。2007年8月，租賃樓房的部分門窗自然損壞，乙公司要求丙企業(yè)修理，丙企業(yè)一直未予理睬，乙公司自行找某裝修企業(yè)維修，為此支付維修費用4000元。2007年10月，乙公司另購買了一個辦公大樓。遂將其所租賃樓房轉租給丁企業(yè)。丙企業(yè)于2008年1月3日得知轉租事實后，以不得轉租為由向乙公司主張解除租賃合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，維修費用可以抵銷4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租賃合同。

　　要求：

　　根據(jù)上述內容，分別回答下列問題：

　　(1)丙企業(yè)取得租賃樓房的所有權后，可否以自己不是租賃合同的當事人為由解除租賃合同?簡要說明理由。

　　(2)丙企業(yè)可否以不得轉租為由向乙公司主張解除租賃合同?簡要說明理由。

　　(3)乙公司可否以維修費用抵銷4000元租金?簡要說明理由。

　　【案例3答案】

　　(1)丙企業(yè)不能解除租賃合同。根據(jù)規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。在本題中，原租賃合同在有效期限內對受讓人丙企業(yè)繼續(xù)有效，丙企業(yè)不能以自己不是租賃合同的當事人為由解除租賃合同。

　　(2)丙企業(yè)可以主張解除租賃合同。根據(jù)規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。在本題中，由于乙企業(yè)轉租時未經(jīng)出租人丙企業(yè)同意，因此，丙企業(yè)可以主張解除租賃合同。

　　(3)乙公司可以維修費用抵銷4000元租金。根據(jù)規(guī)定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外;出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。在本題中，4000元的維修費用應當由出租人丙企業(yè)負擔，同時，乙公司欠付丙企業(yè)租金6000元，因此，乙公司可以維修費用抵銷4000元租金。

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