投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

　　轉(zhuǎn)換條件

　　在下列情況下，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌�資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　　①投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn);

　�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn);

　�、圩杂猛恋厥褂脵�(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn);

　�、茏杂媒ㄖ�物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn);

　�、莘康禺a(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。

　　轉(zhuǎn)換日的確定

　　①投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期;

　　②作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日;

　�、圩杂猛恋厥褂脵�(quán)停止自用，改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)停止將該項(xiàng)土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理且管理當(dāng)局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。

　�、芊康禺a(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售時(shí)，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表示將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。

　　轉(zhuǎn)換時(shí)入賬口徑的選擇

　　1.在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值確定。

　　會(huì)計(jì)分錄為：

　　A.由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時(shí)：

　　借：投資性房地產(chǎn)(按轉(zhuǎn)換時(shí)的原賬面價(jià)值計(jì)量)

　　累計(jì)折舊(攤銷)

　　固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備

　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　B.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)：

　　借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(按轉(zhuǎn)換時(shí)的原賬面價(jià)值計(jì)量)

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　累計(jì)折舊(攤銷)

　　固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備

　　2.以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

　　會(huì)計(jì)分錄為：

　　借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨(以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量)

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益(公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額列為損失)

　　貸：投資性房地產(chǎn)(按轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn))

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益(公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計(jì)收益)

　　3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將差額計(jì)入當(dāng)期損益;如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將其差額計(jì)入資本公積。

　　會(huì)計(jì)分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)(以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量)

　　累計(jì)折舊(攤銷)

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益(公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額列為損失)

　　資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)已提減值準(zhǔn)備)

　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨(按轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn))

　　資本公積(公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額不得列為收益，而是追加資本公積)

　　【關(guān)鍵考點(diǎn)7】這三組分錄中需重點(diǎn)關(guān)注后兩種情況中轉(zhuǎn)化差額的處理方式，尤其是自用房產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式下的投資性房地產(chǎn)形成增值時(shí)的會(huì)計(jì)處理。

　　非貨幣性資產(chǎn)交換的認(rèn)定

　　1.貨幣性資產(chǎn)的概念

　　所謂貨幣性資產(chǎn)，是指貨幣資金及將來對(duì)應(yīng)一筆固定的或可確定的貨幣資金量的資產(chǎn)，包括：貨幣資金、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、其他應(yīng)收款以及準(zhǔn)備持有至到期的債券投資等。

　　2.非貨幣性資產(chǎn)的概念

　　所謂非貨幣性資產(chǎn)，是指在將來不對(duì)應(yīng)一筆固定的貨幣資金量的資產(chǎn)。如：固定資產(chǎn)、存貨、無形資產(chǎn)、以及不準(zhǔn)備持有至到期的債券投資、股權(quán)投資等。

　　3.非貨幣性資產(chǎn)交換的概念

　　所謂非貨幣性資產(chǎn)交換，是指交易雙方以非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行的交換。這種交換不涉及或只涉及少量的貨幣資產(chǎn)，簡(jiǎn)稱以物易物。

　　4.有補(bǔ)價(jià)的非貨幣性資產(chǎn)交換的界定

　　當(dāng)補(bǔ)價(jià)占整個(gè)交易額的比重小于25%時(shí)，該交易仍被定性為非貨幣易。否則，應(yīng)被定性為貨幣性資產(chǎn)交換。

　　收補(bǔ)價(jià)方的判斷標(biāo)準(zhǔn)：

　　補(bǔ)價(jià)額÷收到補(bǔ)價(jià)方的換出資產(chǎn)的公允價(jià)<25%

　　支付補(bǔ)價(jià)方的判斷標(biāo)準(zhǔn)：

　　補(bǔ)價(jià)額÷(支付補(bǔ)價(jià)方的換出資產(chǎn)的公允價(jià)+支付的補(bǔ)價(jià))<25%

　　換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠地計(jì)量。

　　符合下列情形之一的，表明換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠地計(jì)量：

　　①換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)。

　�、趽Q入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)不存在活躍市場(chǎng)、但同類或類似資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)。

　�、蹞Q入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)不存在同類或類似資產(chǎn)的可比市場(chǎng)交易，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)確定其公允價(jià)值。該公允價(jià)值估計(jì)數(shù)的變動(dòng)區(qū)間很小，或者在公允價(jià)值估計(jì)數(shù)變動(dòng)區(qū)間內(nèi)，各種用于確定公允價(jià)值估計(jì)數(shù)的概率能夠合理確定的，視為公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。