造價(jià)工程師考試教材《造價(jià)管理》知識點(diǎn)：房產(chǎn)稅

　　(一) 城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加

　　1. 城市維護(hù)建設(shè)稅

　　計(jì)稅依據(jù)和稅率：納稅人實(shí)際繳納的“三稅(營業(yè)稅、消費(fèi)稅和增值稅)”稅額;城市7%，縣鎮(zhèn)5%，農(nóng)村1%。

　　2. 教育費(fèi)附加：納稅人實(shí)際繳納的“三稅(營業(yè)稅、消費(fèi)稅和增值稅)”稅額;稅率為3%。

　　(二) 房產(chǎn)稅

　　計(jì)稅依據(jù)和稅率

　　(1) 從價(jià)計(jì)征：計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值，稅率為1.2%。

　　需要注意的特殊問題：

　　1)以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待：

　�、僖苑慨a(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;

　�、谝苑慨a(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　2)融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。

　　3)新建房屋空調(diào)設(shè)備價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值的，應(yīng)并入房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　(2)從租計(jì)征

　　計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入，稅率為12%，對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

　　(三) 城鎮(zhèn)土地使用稅：以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，采用定額稅率。

　　(四) 土地增值稅

　　納稅對象：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判定：

　　(1)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。

　　(2)土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。

　　計(jì)稅依據(jù)：土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)。

　　所謂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)從受讓方收取的，沒有任何扣除的全部收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目包括下列幾項(xiàng)：

　　1)取得土地使用權(quán)支付的金額：

　�、偌{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實(shí)際支付的地價(jià)款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金;

　�、诎磭�家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。

　　2)房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

　　3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除。

　　5)其他扣除項(xiàng)目。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除

　　6)舊房及建筑物的評估價(jià)格。指轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度后的價(jià)格。

　　(七)契稅：計(jì)稅依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格;實(shí)行3~5%幅度稅率。