2016造價工程師《造價管理》講義：第五章第三節(jié)

　　2016造價工程師《造價管理》講義：第五章第三節(jié) 與項目有關的稅收及保險規(guī)定

　　1、納稅對象：提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)

　　2、計稅營業(yè)額：①總包企業(yè)將工程分包時，總包額減去分包單位價款都的余額

　�、跓o論是包工包料還是包工不包料，營業(yè)額均包括工程所用原材料及其他物資和動

　　力，從事安裝工程作業(yè)的，凡安裝的設備價值作為安裝工程產(chǎn)值的，營業(yè)額均包

　　含設備價款營業(yè)額

　�、郏�自建自用的房屋不納營業(yè)稅，如果對外銷售，其自建行為應先按建筑業(yè)繳納營

　　稅，再按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅

　　④單位或個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓土地使用權，以全部收入減去不動

　　產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額作為營業(yè)額，單位或個人銷售或轉讓

　　所得的不動產(chǎn)、土地使用權，以全部收入減去抵債時該項目不動產(chǎn)或土地使用權

　　作價后的余額為營業(yè)額

　　3、稅率實行差別費率：交通、建筑、郵電、文化體育3%，金融、服務、轉讓無形、銷售不動5%

　　4、納稅人兼有不同稅目的，應分別核算不同稅目的營業(yè)額，未分別核算營業(yè)額，從高稅率

　　5、納稅人兼有應稅勞務與貨物或非應稅勞務的，應分別核算應稅勞務的營業(yè)額與貨物或非應稅勞務

　　的銷售額，不分別核算或不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或非應稅勞務一并征收增值是，不

　　收營業(yè)稅

　　6、建設單位或從事建筑安裝企業(yè)的附屬工程生產(chǎn)的構件、材料用于本單位或本企業(yè)的建筑工程的，

　　應在移送時征收增值稅，現(xiàn)場制造的預制構件，凡直接用于本單位或本企業(yè)的，征收營業(yè)稅

　　7、納稅人提供應稅勞務應當向其機構所在地或居住地的主管稅務機構納稅，建筑業(yè)應當向勞務發(fā)生

　　地交稅

　　8、納稅人轉讓無形資產(chǎn)的應當向其機構所在地和居住地交稅，但是納稅人轉讓、出讓其土地使用權

　　的應當向土地所在地的主管稅務機構交稅

　　9、納稅人銷售、出租不動產(chǎn)的應當向不動產(chǎn)所在地交稅

　　10、應納稅所得額=收入總額-不征收稅收入-免稅收入-各項扣除---彌補以前年度虧損

　　收入總額：所有合法的收益，包括捐贈收入、

　　不征稅收入：財政撥款、納入行政管理的行政事業(yè)收費，政府基金、國務院規(guī)定的其他收入

　　免稅收入：國債利息收入

　　各項扣除：與取得收入有關的、合理的支出，成本、費用、稅金、損失，企業(yè)發(fā)生的公益性捐

　　增，在年度利潤總額的12%以內部分

　　前年度虧損：企業(yè)發(fā)生的年度虧損，在連續(xù)五年內的可用稅前利潤來彌補

　　11、企業(yè)所得稅25%，非居民企業(yè)20%，小型微利企業(yè)，減按20%所得稅率，國家重點扶持的高新技

　　術減按15%，

　　12、城市維護建設稅：市區(qū)7%、縣、鎮(zhèn)5%、不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的1%(增值稅、消費稅、營業(yè)稅)

　　13、教育費附加：3%，地方教育附加 2%

　　14、房產(chǎn)稅的納稅人是征稅范圍內的房屋的產(chǎn)權所有人，具有以下三類

　　1、國家所有和集體、個人所有房屋的產(chǎn)權所有人

　　2、承典人：產(chǎn)權出典的，由承典人納稅，

　　3、代管人或使用人：產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的，產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的

　　有代管人或使用人納稅

　　15、無租使用其他單位房產(chǎn)的，有使用人代為繳納房產(chǎn)稅

　　16、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人經(jīng)營的房產(chǎn)不適用房產(chǎn)稅

　　17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅，但對出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或出租的

　　應征收房產(chǎn)稅

　　18、房產(chǎn)稅：①從價計征：房產(chǎn)原值一次減出10%-30%比例后的余額為基數(shù)，稅率1.2%

　　特殊問題：1、房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔風險的，按房產(chǎn)余值為計算依據(jù)，以房

　　產(chǎn)聯(lián)營投資不承擔風險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營投資

　　名義取得房產(chǎn)租金，因此應由出租方按租金收入計稅

　　2、融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)，租賃期內該稅的納

　　稅人有當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定

　　3、新建房屋空調設備價值計入房產(chǎn)原值的，應并入房產(chǎn)計稅依據(jù)

　�、趶淖庥嬚鳎阂苑慨a(chǎn)租金收入，稅率12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%

　　19、城鎮(zhèn)土地使用稅：不包括農(nóng)村土地，以納稅人實際占用的面積為計稅依據(jù)

　　20、土地增值稅的納稅對象：國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權一并轉讓

　　所取的增值額，收錢的交稅

　　21、是否繳納增值稅有三個判斷標準：1、轉讓的土地使用權是否歸國家所有 2、是否發(fā)生產(chǎn)權轉讓

　　3、轉讓房產(chǎn)是否取的收入

　　22、土地增值稅應扣除款項1、取的土地使用權支付的金額(1、支付的地價款2、登記和過戶手續(xù)費)

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)成本：(征用、前期費用、建安費、基礎設施費、配套費)

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)費用(管理、銷售、財務費用)

　　能分攤利息的：費用=利息+(取的土地使用權金額+開發(fā)成本)*5%

　　不能分利息的：費用=(取的土地使用權金額+開發(fā)成本)*10%

　　4、與轉入房地產(chǎn)有關的稅金(營業(yè)稅、城市建設、教育附加、印花稅)

　　5、其它各項扣除：對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以加計20%的扣除

　　加計費用=(土地使用權費+開發(fā)成本)*20%

　　6、舊房及建筑物的評估價格

　　23、土地使用稅實行四級超率累進計稅

　　應納稅額=(轉讓收入-扣除項目金額)*使用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)

　　24、稅收優(yōu)惠：增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征稅，超過扣除項目金額30%，就全部記取

　　個人轉讓房產(chǎn)的，居住滿5年或以上的不征稅，3-5年，減半征收，不滿3年，不優(yōu)惠

　　94年前簽訂轉讓合同，無論房地產(chǎn)在何時轉讓，均免征

　　25、契稅：是付錢的交，是指轉移土地、房屋權屬承受的單位和個人，稅率為3%-5%的浮動稅率

　　26、契稅對象：國有土地使用權轉讓，房屋買賣(抵債、做投資、翻新建房)，房屋贈與、房屋交還

　　27、契稅的計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價格，1土地使用權出讓，出售、房屋買賣以成交價為依據(jù)2、房屋

　　贈與按市場價3、土地使用權交還、房屋交還、以差額為依據(jù) 4、以劃撥方

　　式取得土地使用權，經(jīng)批準轉讓房產(chǎn)時，由房產(chǎn)磚讓者補交契稅，依據(jù)為補

　　交的土地使用權出讓費或者土地收益