2019造價工程師《計價控制》章節(jié)講義：第一章第四節(jié)

第四節(jié)　工程建設其他費用的構成和計算

　　一、建設用地費

　　(一)建設用地取得的基本方式

　　1.通過出讓方式獲取國有土地使用權

　　(1)土地使用權出讓的最高年限

　　◆ 居住用地70年

　　◆ 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

　　◆ 其他(工業(yè)、教育、科技等)都是50年

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　　(2)土地使用權出讓方式

　　◆ 競爭性：招標、拍賣、掛牌。①工業(yè)、商業(yè)、商品住宅等;②同一宗地有兩個以上意向用地者，也應采用此方式。

　　◆ 協(xié)議出讓：出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

　　2.通過劃撥方式獲取國有土地使用權

　　可以通過劃撥方式取得土地使用權的情況：

　　(1)國家機關用地和軍事用地;

　　(2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;

　　(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;

　　(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　除另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

　　(二)建設用地取得的費用

　　1.征地補償費用(農村集體土地：地、物、人)

　　◆有三種情況不能收取菜地開發(fā)基金：

　�、僖荒曛环N一茬或因調整茬口安排種植蔬菜的;

　�、谡饔蒙形撮_發(fā)的規(guī)劃菜地;

　　③在蔬菜產銷放開后，能夠滿足供應，不再需要開發(fā)新菜地的城市。

　　2.拆遷補償費用(城市規(guī)劃區(qū))

　　3.出讓金、土地轉讓金

　　出讓金標準一般參考城市基準地價并結合其他因素制定。在有償出讓和轉讓土地時，政府對地價不作統(tǒng)一規(guī)定，但應堅持以下原則：

　　(1)地價對目前的投資環(huán)境不產生大的影響。

　　(2)地價與當?shù)氐纳鐣�經濟承受能力相適應。

　　(3)地價要考慮已投入的土地開發(fā)費用、土地市場供求關系、土地用途和使用年限等。

　　【2017年·多選】下列建設用地取得費用中，屬于征地補償費的有(　)。

　　A.土地補償費

　　B.安置補助費

　　C.搬遷補助費

　　D.土地管理費

　　E.土地轉讓金

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查的是建設用地取得的費用。征地補償費包括：(1)土地補償費;(2)青苗補償費和地上附著物補償費;(3)安置補助費;(4)新菜地開發(fā)建設基金;(5)耕地占用稅;(6)土地管理費。參見教材P24。

　　【2016年·單選】下列與建設用地有關的費用中，歸農村集體經濟組織所有的是(　)。

　　A.土地補償費

　　B.青苗補償費

　　C.拆遷補償費

　　D.新菜地開發(fā)建設基金

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建設用地取得的費用。土地補償費是對農村集體經濟組織因土地被征用而造成的經濟損失的一種補償。土地補償費歸農村集體經濟組織所有。參見教材P24。

　　【2015年·多選】關于建設用地取得及費用，下列說法中正確的有(　)。

　　A.通過出讓獲得國有土地使用權的方式有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議

　　B.工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂用地的土地使用權出讓最長年限為40年

　　C.以劃撥方式取得的土地使用權，因企業(yè)改制不再符合劃撥用地目錄，應實行有償使用

　　D.通過市場機制獲得的土地使用權，不再承擔征地補償費或拆遷補償費

　　E.搬拆補助費的標準，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是建設用地取得的基本方式。選項B錯誤，工業(yè)用地的土地使用權出讓最長年限為50年;選項D錯誤，建設用地如通過行政劃撥方式取得，則須承擔征地補償費用或對原用地單位或個人的拆遷補償費用;若通過市場機制取得，則不但承擔以上費用，還須向土地所有者支付有償使用費，即土地出讓金。參見教材P23。

　　【2014年·單選】關于征地補償費用，下列表述中正確的是(　)。

　　A.地上附著物補償應根據(jù)協(xié)調征地方案前地上附著物的實際情況確定

　　B.土地補償和安置補償費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的15倍

　　C.征用未開發(fā)的規(guī)劃菜地按一年只種一茬的標準繳納新菜地開發(fā)建設基金

　　D.征收耕地占用稅時，對于占用前三年曾用于種植農作物的土地不得視為耕地

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建設用地取得的費用。選項B錯誤，土地補償費和安置補助費不能使安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。但土地補償費和安裝補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍。選項C錯誤，一年只種一茬或因調整茬口安排種植蔬菜的不作為開發(fā)基金。選項D錯誤，占用前三年曾用于種植農作物的土地也視為耕地。參見教材P24。

　　【2014年·單選】關于建設用地的取得及使用年限，下列說法正確的是(　)。

　　A.獲取建設用地使用權的方式可以是租賃或轉讓

　　B.通過協(xié)議出讓獲取土地使用權的方式分為投標、競拍、掛牌三種

　　C.城市公益事業(yè)用地不得以劃撥方式取得

　　D.將土地使用權無償交付給使用者的，其土地使用年限最高為70年

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建設用地取得方式。取得用地的基本方式是出讓和劃撥，建設土地取得的其他方式還包括租賃和轉讓方式。依法以劃撥方式取得土地使用權的，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。選項B屬于競爭方式出讓方式取得的土地使用權。參見教材P23。