選調生時政熱點：上海最嚴樓市新政能否給房價降溫

　　3月25日，上海閔行房地產交易中心大門口聚集著前來辦理業(yè)務的市民。當日，上海市政府正式發(fā)布《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，并召開新聞發(fā)布會介紹相關情況。新華社記者 方喆/攝

　　沒有上海戶口的單身青年，在上海買房的可能性變得微乎其微;曾經流行的通過中介或者擔保機構短期借款購買新房的路子也行不通了;已在上海繳稅和社保滿3年準備買房的人，也需要注意了，因為從3月25日起，買房需要繳稅或社保超過5年。

　　這一切變化來自上海3月25日公布的《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《若干意見》)。值得注意的是，這份文件即日起執(zhí)行，沒有緩沖期。

　　事實上，24日晚間，民間流傳的樓市新政就已影響了市場交易，開發(fā)商們甚至開啟了“火速網簽”模式，超過1300套一手房在上海網上房地產交易系統(tǒng)集中進行網簽。

　　在25日上海市政府召開的新聞發(fā)布會上，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委主任顧金山也表示，24日14時30分開始，網上交易系統(tǒng)就已經癱瘓，網上合同備案系統(tǒng)簽約時間被迫延長至24時。

　　“3·25上海樓市新政”被稱為“史上最嚴”。它對非滬籍購房者的限購條件，甚至嚴于目前的北京限購政策——北京要求非戶籍購房者繳納個人所得稅或社保的年限為5年，上海此前要求繳稅兩年且已婚，如今要求繳稅5年且已婚。

　　上海為何出臺如此嚴苛的樓市新政?

　　政策動一動，房價抖三抖

　　梳理近年來上海房價的走勢，可以發(fā)現，此輪房價過快上漲的“源頭”是去年的3月30日。

　　當時國家層面出臺了“3·30樓市新政”，其主要內容有3點：第一，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例從原來的70%調整為不低于40%;第二，使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%，擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%;第三，個人將購買兩年以上(含兩年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　上海一家房地產中介門店負責人告訴記者，“3·30樓市新政”極大地刺激了去年二手房市場�！吧虾６�手房均價一年上漲超過30%。”在他所負責的門店，去年做得最好的一名房屋經紀人僅提成就拿了100萬元。

　　實際上，比“3·30樓市新政”刺激更大的當屬今年2月19日頒布的“2·19契稅新政”。新政一公布，僅就中國青年報·中青在線記者觀察到的上海浦東內環(huán)樓市，短短一個多月，二手房成交價漲幅就超過了30%。

　　以浦東塘橋板塊2005年建成的一個中高檔小區(qū)為例，一套面積為210平方米的頂層復式住宅報價，從“2·19契稅”新政前的1100萬元提高至1600萬元，3月中旬，以1550萬元的價格正式成交。

　　有業(yè)界人士研究認為，“2·19契稅新政”其實對一線城市影響并不大。“2·19新政”只是對一線城市首套購買140平方米以上房產者，進行了50%的契稅減免;至于一線城市房產交易產生的營業(yè)稅，則與原來持平，保持不變。

　　事實上，政策只是動了一小動，房價卻抖了好幾抖。

　　顧金山介紹說，去年年末和今年年初，上海大寧綠地、鐵路南站、浦東迪士尼周邊、地鐵軌道新開區(qū)域漲幅很大，主要成因是資金流動性大、信貸稅收政策推動、供求關系緊張、部分企業(yè)違規(guī)炒作、部分交易登記不過戶、部分商業(yè)銀行違規(guī)釋放房貸政策等。

　　其中，資金流動性大主要表現在信貸、股市資金流入房地產，外地二三線城市資金流入上海房地產;而“3·30樓市新政”和“2·19契稅新政”也對交易量的推動產生了較大作用。

　　正因如此，在上海房價非理性過快上漲的情況下，中央和地方政府都對樓市調控提出了“因城施策”的要求。這也就是史上最嚴的“滬版3·25樓市新政”的由來。簡而言之，房價是怎么通過政策漲上去的，怎么再讓它通過政策回歸理性。

　　為規(guī)避政策，買房者甚至“假離婚”

　　《若干意見》中被迅速熱議、也是被認為最嚴苛的內容是，提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從“自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納兩年以上”調整為“自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上”。

　　這一政策，看起來與目前的北京樓市政策一樣，實際上，上海對外地戶籍居民購房還有一個“已婚”的限制。也就是說，繳稅滿5年且已婚，才能在上海購買住房。

　　對于那些此前符合條件已購買一套房產，但在此輪上漲行情中將其賣掉，并期待新政出臺穩(wěn)定房價后再購買住宅的人而言，這條“新政”相當于晴天霹靂。

　　市民Cathy昨天在微信公眾號“識局”上撰文稱，自己就是一個社保滿3年未滿5年的人，而且剛剛賣掉了自己在郊區(qū)的房子，想要置換市區(qū)的房子，“我的身邊有很多像我一樣的置換客，這也是去年以來上海市場上的需求主力�！�

　　Cathy曾樂觀預計，政策會有緩沖期。實際上，“新政即刻生效”。

　　中國青年報·中青在線記者了解到，盡管“新政”會“誤傷”置換客，但政策制定者也在抑制另一個更加龐大的購房群體——“登記不過戶”。

　　顧金山說，上海市住建委過去一年針對房地產市場的交易檢測中發(fā)現，有很大一部分購房者買了房子，卻不登記過戶，“買房人其實有限購政策在身，但先把房子買了，等限購政策釋放了，再過戶。”

　　與一部分被“誤傷”的置換客相比，上述購房人群對房價的抬高更甚，“比如去年大寧板塊房價一年漲了160%，完全是非理性上漲�！鳖櫧鹕秸f，過去一段時間，上海二手房交易市場“跳價”頻現、不理性行為很多。“假離婚”現象再次抬頭，“很多人為了買房假離婚，最后變成了真離婚。據我所知，這部分人非常多，很多人‘官司’都打到住建委了�！�

　　“場外配資”讓你沒錢也能買上房

　　《若干意見》還嚴格定義了“二套房”的概念：不論購房者此前否有貸款，只要買過房，即便還清了貸款，第二次買房時貸款，也被定義為“二套房貸款”�！度舾梢庖姟钒训诙�套房分為“普通住房”和“非普通住房”，普通住房為140平方米以下，總價450萬以下的房產。140平方米及以上，總價450萬及以上的房產都屬于非普通住房。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　此外，“場外配資”也是這次最嚴新政打擊的重點。中國青年報·中青在線記者注意到，《若干意見》把“嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業(yè)務”寫入其中，并稱將對各類非正規(guī)金融機構為房產交易提供各種形式金融業(yè)務行為開展專項整治。

　　在“從緊實行差別化住房信貸政策”一欄中，《若干意見》除了對擁有1套住房的居民家庭再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，提出首付比例不低于50%和購買非普通自住房首付比例提出不低于70%的要求外，還提到一個至關重要的附加條件，“購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務平臺”。

　　中國青年報·中青在線記者采訪發(fā)現，此前被有關部門明令禁止的“首付貸”，如今正以另一種更為隱秘的方式進行。

　　新方法叫做“擔保借款”，專門針對一批賣掉一套房再買房的置換客。比如，一名置換客看中一套二手房，首付需要300萬元，但置換客只有100萬元現金，剩下的200萬元需要賣掉手中房產后才能支付，這種時候，中介可以借錢給你。準確地說，是一家與中介有著千絲萬縷關系的小額擔保公司借錢給購房者。

　　這一操作過程中，借款人實際是買房人，卻以賣房人抵押房本的形式進行借款。小額擔保公司拿走賣房人的房產證作為抵押，把200萬元借款打入到賣房人的賬戶中。等到買房人有了現金，再由買房人將錢款還給擔保公司，換回房產證;如果買房人不能籌集到此前承諾的現金，則由賣房人償還200萬元，換回自己的房本。

　　中國青年報·中青在線記者注意到，這一過程中，小額擔保公司、買房人和賣房人實際都承受著較低的風險。對擔保公司而言，一套首付就要300萬元的房產價值遠不止200萬元，即便發(fā)生違約，一套房產押在手里幾乎沒有風險;對買房人而言，即便籌不出200萬元買不上房，最多損失一筆購房定金;對賣房人而言，200萬元到手，如果買方發(fā)生違約，最多將200萬元還給擔保公司就能換回房本。

　　而買房人發(fā)生的這筆借款，年利率高達24%，月息為2%。也就是說，200萬元借一個月，買房人需要向擔保公司支付4萬元利息。

　　顧金山說，過去一年來，中介、開發(fā)商通過P2P平臺等推出的“場外配資”業(yè)務，使很多原本沒有條件購買二套房的人提前入市，“助推了房價，助漲了投機、投資行為�！�

　　金融機構的加入，使得樓市愈發(fā)撲朔迷離。顧金山說，除了正規(guī)金融機構外，部分商業(yè)銀行也在實際操作中把普通商品房二套房貸款政策釋放給了非普通商品房。但對于正規(guī)商業(yè)銀行放貸的監(jiān)管，今天的新聞發(fā)布會上，并未給出行之有效的方法或者進一步加強監(jiān)管的新說法。

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