一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則

　　招標(biāo)投標(biāo)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，交易雙方所采取的一種交易形式

　　(一)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念

　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)投標(biāo)方式競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。其中，由建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。

　　(二)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義

　　(1)這對(duì)于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以及減少物業(yè)管理爭(zhēng)議，都有重大作用。

　　(2)有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。

　　(3)前期物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

　　(三)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則

　　招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須遵守“公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用”的原則

　　(四)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定

　　《條例》特別要求，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。而非住宅物業(yè)是否以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，目前不做強(qiáng)制性要求。

　　同時(shí)，《條例》又作了例外的規(guī)定。對(duì)于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，采用招標(biāo)投標(biāo)的程序相對(duì)復(fù)雜，費(fèi)時(shí)較多，費(fèi)用也較高，建設(shè)單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)的，由于缺乏足夠的競(jìng)標(biāo)，進(jìn)行招投標(biāo)的意義不大，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則

　　(一)招標(biāo)原則與招標(biāo)形式

　　1.招標(biāo)原則

　　(1)不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人。

　　(2)不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。

　　(3)不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求。

　　2.招標(biāo)形式

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

　　3.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

　　無(wú)論公開(kāi)招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)，招標(biāo)人可以自行組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，沒(méi)有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

　　從事物業(yè)管理的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　(1)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和相應(yīng)資金;

　　(2)有能夠編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量;

　　(3)有房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)。

　　(二)招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案

　　1.招標(biāo)文件的編制

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

　　(2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求：包括物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)等;

　　(3)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求：包括投標(biāo)人資格、投標(biāo)書(shū)形式、主要內(nèi)容等;

　　(4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法;

　　(5)招標(biāo)活動(dòng)方案：包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)情況，開(kāi)標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)等;

　　(6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明;

　　(7)其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　2.招標(biāo)項(xiàng)目備案

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料：

　　(1)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批件;

　　(2)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū);

　　(3)招標(biāo)文件;

　　(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　(三)招標(biāo)程序規(guī)則

　　(1)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開(kāi)招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　(2)招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

　　(3)招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書(shū)面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。

　　(4)通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

　�、傩陆ìF(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

　�、陬A(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

　　③非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

　　三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則

　　(一)投標(biāo)要求與投標(biāo)文件

　　投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(1)投標(biāo)函;(2)投標(biāo)報(bào)價(jià);(3)物業(yè)管理方案;(4)招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

　　(二)投標(biāo)程序

　　1.投標(biāo)文件的送達(dá)

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開(kāi)標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開(kāi)啟投標(biāo)文件。在投標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無(wú)效的投標(biāo)文件，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

　　2.投標(biāo)文件的補(bǔ)充修改或撤回

　　投標(biāo)文件送達(dá)后，投標(biāo)人可以補(bǔ)充、修改或撤回投標(biāo)文件，但必須在招標(biāo)文件要求投標(biāo)文件的截止時(shí)間前進(jìn)行。投標(biāo)人補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件的，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)充、修改的內(nèi)容作為投標(biāo)文件的組成部分，并書(shū)面通知招標(biāo)人。在招標(biāo)文件要求提交招標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的，補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無(wú)效。