第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革

　　8. 我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革(C級(jí))P15-18

　　我國(guó)的物業(yè)管理制度是由國(guó)家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對(duì)全國(guó)性的法規(guī)政策進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹。

　　(一) 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

　　改革開(kāi)放后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展和提升，尤其是住宅小區(qū)建設(shè)方面，在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”方針指引下，規(guī)劃布局合理，配套日益完善，并呈現(xiàn)了數(shù)量多、規(guī)模大、建設(shè)方式多樣化的特點(diǎn)。

　　建設(shè)部于1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國(guó)房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》具體內(nèi)容見(jiàn)本章第十要點(diǎn)

　　(二)物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)

　　1.《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》

　　為貫徹建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動(dòng)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)程，建設(shè)部于1995年印發(fā)了《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評(píng)驗(yàn)收工作的通知。

　　2.《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

　　為加強(qiáng)對(duì)城市大廈的物業(yè)管理，提高城市大廈的物業(yè)管理水平，1997年建設(shè)部印發(fā)了《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，針對(duì)大廈物業(yè)管理的情況和特點(diǎn)，規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評(píng)內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。

　　3.《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》

　　根據(jù)全國(guó)物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢(shì)需要，2000年5月，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》。該通知在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則對(duì)原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。通知附件分別編制了全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則。

　　(三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度

　　針對(duì)物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為全面提高隊(duì)伍素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質(zhì)量，1996年建設(shè)部人事教育勞動(dòng)司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》，通知主要內(nèi)容包括：

　　第一， 關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗實(shí)施辦法。

　　第二，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。。

　　第三，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三個(gè)內(nèi)容：一是崗位必備知識(shí)，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃。

　　(四)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》

　　為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)行為，保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，1996年，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。

　　(五)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》

　　為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，財(cái)政部1998年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，從代管基金、成本、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)等方面具體規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理行為。

　　(六)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

　　為保障住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設(shè)部、財(cái)政部于1998年11月印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》。 注：2007年12月4日，建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部發(fā)布了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，并于2008年2月1日起施行，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》同時(shí)廢止。

　　(七)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》

　　1999年建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定，申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)評(píng)定，然后才能依法運(yùn)營(yíng)。注：2004年3月，建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》;2007年11月26日，《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》(建設(shè)部令第164號(hào))發(fā)布，決定對(duì)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第125號(hào))進(jìn)行修改，

　　(八)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

　　為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全和公共利益，2002年3月建設(shè)部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號(hào))。二、《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)

　　二、 《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)

　　2003年6月8日，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。注：2007年8月26日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》正式公布，自2007年10月1日起施行。

　　由于第三章將詳細(xì)論述物業(yè)管理的各項(xiàng)基本制度，這里僅就《條例》頒布后，制定的全國(guó)性政策法規(guī)作列舉式介紹：

　　(1)2003年6月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》;注：2010年1月1日廢止

　　(2)2003年9月，建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》;

　　(3)2003年11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》;

　　(4)2004年1月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》;

　　(5)2004年3月，建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》;注：2007年11月26日

　　進(jìn)行修改。

　　(6)2004年7月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》。

　　(7)2004年9月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》和《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》;

　　(8)2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。

　　(9)2007年3月，全國(guó)人大通過(guò)了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，2007年10月1日實(shí)施

　　(10)2007年9月10日，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》(發(fā)改價(jià)格[2007]2285號(hào))，2007年10月1日起施行。

　　(11)2007年12月4日，建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部發(fā)布了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，并于2008年2月1日起施行， 1998年《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》同時(shí)廢止。

　　(12)2010年1月1日起施行《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，2003年《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》同時(shí)廢止。

　　注意頒布的時(shí)間、實(shí)施的時(shí)間，頒布的部門，如中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》;

　　這些法規(guī)的大部分內(nèi)容有些在教材各章節(jié)會(huì)體現(xiàn)出來(lái)，有些教材中沒(méi)有體現(xiàn)，要注意看，有可能考。

　　真題.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，下列情形中，屬于應(yīng)當(dāng)?shù)蹁N物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的有( ACD )。(2010、75)

　　A.以欺騙手段取得資質(zhì)證書的

　　B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人變更的

　　C.挪用專項(xiàng)維修資金且情節(jié)嚴(yán)重的

　　D.將小區(qū)全部物業(yè)管理一并委托他人且情節(jié)嚴(yán)重的

　　E.聘用未取得物業(yè)管理執(zhí)業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理的

　　注：《物業(yè)管理?xiàng)l例》“第六章 法律責(zé)任”中的第60、62、63條。

　　真題.《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)時(shí)，欲搭建建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)城市( B )行政主管部門的批準(zhǔn)。(2010、18)

　　A.房產(chǎn)

　　B.規(guī)劃

　　C.建設(shè)

　　D.城管

　　根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

　　第六條 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：

　　(一)搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(二)改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門、窗;

　　(三)拆改供暖管道和設(shè)施;

　　(四)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。

　　本條所列第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn);第 (三)項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn);第(四)項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。)

　　例題：物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括( )三個(gè)方面的內(nèi)容 。(多選題)

　　A. 崗位必備知識(shí)

　　B. 崗位必備能力

　　C.崗位合格證書的頒發(fā)與管理

　　D. 培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃

　　E.培訓(xùn)內(nèi)容與方式

　　解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個(gè)方面的內(nèi)容：一是崗位必備知識(shí)，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃。

　　例題：人事部、建設(shè)部于( D )年發(fā)布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。

　　A.2004年9月

　　B.2004年11月

　　C.2005年9月

　　D.2005年11月

　　9. 政府在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位(D級(jí))P14

　　我國(guó)的物業(yè)管理之所以在短時(shí)間得以迅猛發(fā)展，始終離不開(kāi)政府主管部門的推動(dòng)和引導(dǎo)。在我國(guó)短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個(gè)原因：

　　一、我國(guó)當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化的物業(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用;

　　二、物業(yè)管理是我國(guó)城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù);

　　三、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問(wèn)題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。

　　10. 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(C級(jí))P15

　　1994年3月頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國(guó)全面開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項(xiàng)主要內(nèi)容：

　　(1)確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門;

　　(2)確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容;

　　(3)明確了社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式;

　　(4)確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度;

　　(5)明確了管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù);

　　(6)明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù);

　　(7)確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度;

　　(8)針對(duì)業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施;

　　(9)針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施

　　例題：我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件是 (C )。

　　A.《物業(yè)管理?xiàng)l例》

　　B.《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》

　　C.《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

　　D.《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》

　　解析：1994年3月頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件。

　　例題：《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定的內(nèi)容有( ABCD )。

　　A、確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門

　　B、確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容

　　C、明確了社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式

　　D、確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度

　　E、明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

　　11. 《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)(C級(jí))P15

　　從我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來(lái)看，可以《條例》為分水嶺，劃分成《條例》頒布前后兩個(gè)階段，兩個(gè)階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點(diǎn)。

　　《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)

　　從20世紀(jì)90年代初到《條例》頒布前，對(duì)于物業(yè)管理這一新生事物，無(wú)論國(guó)家還是地方都嘗試通過(guò)制度建設(shè)加以推動(dòng)和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、香港特區(qū)等國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn);二是過(guò)渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革;三是針對(duì)性，主要是針對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，選擇應(yīng)對(duì)性的政策和方法。

　　例題：從20世紀(jì)90年代初到《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布前這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點(diǎn)是( BCE )。(多選題)

　　A.配套性

　　B.過(guò)渡性

　　C.借鑒性

　　D.經(jīng)驗(yàn)性

　　E.針對(duì)性

　　解析：配套性、經(jīng)驗(yàn)性是《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點(diǎn)。

　　12.《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)(C級(jí))P18

　　2003年6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

　　一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實(shí)施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實(shí)《條例》為基本指針;

　　二是經(jīng)驗(yàn)性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性地作出制度安排;

　　三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)施。

　　例題：《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點(diǎn)是( ADE )。(多選題)

　　A.配套性

　　B.過(guò)渡性

　　C.借鑒性

　　D.經(jīng)驗(yàn)性

　　E.操作性

　　解析：過(guò)渡性過(guò)渡性、借鑒性是《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布前這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點(diǎn)