第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

　　一、考試目的和基本要求

　　(一)考試目的

　　本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)分析、處理物業(yè)管理工作中《條例》相關(guān)問題的能力。

　　(二)考試基本要求

　　熟悉：物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用

　　了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。

　　二、要點(diǎn)說明(要點(diǎn)內(nèi)容部分一般為命題點(diǎn)，本課程以要點(diǎn)內(nèi)容部分作為重點(diǎn)，并按要點(diǎn)順序來講授，對照大綱要求把要點(diǎn)內(nèi)容分為ABCD四個(gè)等級：

　　5. 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展(C級)

　　6. 我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征(C級)

　　7. 物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用(B級)

　　8. 我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革(C級)

　　9. 政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位(D級)

　　10. 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(C級)

　　共6個(gè)要點(diǎn)，本講2010年、2010年都沒有題。

　　5. 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展(C級)P6-11

　　(一) 物業(yè)管理的起源與發(fā)展(D級)

　　物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。一位名叫奧克維婭·希爾的女士為在其名下出租房屋制定了一套房屋管理辦法，物業(yè)管理起源。引導(dǎo)并要求租戶嚴(yán)格遵守。

　　(二)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生(C級)

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理的產(chǎn)生。

　　(三)我國物業(yè)管理的發(fā)展(C級)

　　1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，以地方立法的方式對物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。

　　建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。

　　1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)。

　　2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。

　　2002年，建設(shè)部建立全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有力促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的誠信建設(shè)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范運(yùn)作。

　　2003年6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。

　　截止到2005年底，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)已超過3萬家，從業(yè)人員突破300萬。

　　例題：物業(yè)管理起源于( D)的英國。

　　A. 18世紀(jì)60年代

　　B. 18世紀(jì)90年代

　　C. 19世紀(jì)30年代

　　D. 19世紀(jì)60年代

　　例題：( C )深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。

　　A. 1980年3月10日

　　B. 1980年5月10日

　　C. 1981年3月10日

　　D. 1981年5月10日

　　6. 我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征C級)P7

　　我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征：

　　一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包;

　　二是住房分配采取實(shí)物分配;

　　三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。

　　1994年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務(wù)院發(fā)布了《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實(shí)物分配，開始實(shí)施住房分配貨幣化。

　　7. 物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用(B級)P11-14

　　物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)中，更應(yīng)發(fā)揮其重要的作用。

　　(一) 實(shí)施物業(yè)管理有利促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

　　房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長，對國民經(jīng)濟(jì)增長起到了重要的推動(dòng)作用。但是目前我們所認(rèn)識到的居民住房消費(fèi)，僅僅是居民購買住房這一個(gè)方面的消費(fèi)。實(shí)際上，居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)，可歸納為四類基本消費(fèi)支出：一是購房消費(fèi)支出;二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出;三是使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費(fèi)支出;四是房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出。后三類消費(fèi)支出有可能超過購房支出。

　　(二)實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量

　　目前，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過26m2，住房嚴(yán)重短缺問題基本解決，居民住房需求不僅追求面積增加而且要求質(zhì)量提高、從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅設(shè)計(jì)得好，建設(shè)得好，裝修得好，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。

　　(三)實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)

　　物業(yè)管理就業(yè)容量大，保潔、保安、維修等工作需要大量的勞動(dòng)力，對擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動(dòng)力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對于緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻(xiàn)。

　　(四)實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定

　　維護(hù)社會(huì)安定是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要保障。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。物業(yè)服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是要維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境和秩序。通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。

　　(五)實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展

　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)階段的管理環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。房地產(chǎn)消費(fèi)是一個(gè)漫長的時(shí)期，這一時(shí)期中，不僅房地產(chǎn)價(jià)值與物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)好壞有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場價(jià)格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時(shí)升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價(jià)值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會(huì)直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的后繼延伸，對提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)，提高城市建設(shè)和城市管理的專業(yè)化和現(xiàn)代化，都有著重要意義。

　　例題：4、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用表現(xiàn)在( ACDE )。(多選題)

　　A.有利促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

　　B.利于提高人民文化素質(zhì)

　　C.有利于增加就業(yè)

　　D.有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定

　　E.有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展

　　解析：“B.利于提高人民文化素質(zhì)”書中沒有提及。