第一章 物業(yè)管理概述

　　第一節(jié) 物業(yè)管理的概念

　　1.《條例》對物業(yè)管理的定位(A)P1-3

　　(一)物業(yè)管理的概念

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條對物業(yè)管理下了定義：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　(二)對《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解

　　物業(yè)管理定義包涵三方面的涵義：

　　(1).物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動

　　業(yè)主對于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：第一種方式是業(yè)主自己進(jìn)行管理;第二種方式是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司;第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范的范圍就是第三種方式，《條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動。

　　需要說明的是，作為建筑物的所有權(quán)人，業(yè)主可行使對建筑物的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，對建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn)。業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形式來對物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來進(jìn)行。

　　(2).物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。

　　真題.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是( C )的關(guān)系。(2010，5)

　　A.管理與被管

　　B.領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)

　　C.服務(wù)與被服務(wù)

　　D.上級與下級

　　(3).物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)

　　物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理;二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。

　　除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目;也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。

　　例題:下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是( B )

　　A.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動

　　B.對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進(jìn)行管理

　　C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的

　　D.物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定

　　解析：業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)，沒有強(qiáng)制要求業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進(jìn)行管理，B不正確。

　　(三) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整的范圍：

　　1.《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動

　　雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。當(dāng)然，《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。

　　2.《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村

　　《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。

　　真題.關(guān)于物業(yè)管理的說法，正確的是( B )。(2010，2)

　　A.物業(yè)管理的直接責(zé)任主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　B.物業(yè)管理的對象是房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地

　　C.物業(yè)管理的內(nèi)容是維修、養(yǎng)護(hù)、管理

　　D.物業(yè)管理的性質(zhì)是公益性的公共服務(wù)活動

　　例題：下列關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整的范圍的表述中，正確的是( )(多選題)

　　A.《物業(yè)管理?xiàng)l例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動

　　B.《物業(yè)管理?xiàng)l例》只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，對非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動未作規(guī)定

　　C.《物業(yè)管理?xiàng)l例》所有問題上都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)

　　D.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村

　　E.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村

　　解析：AD是正確的，BE錯(cuò)誤應(yīng)該好理解，C書上說的是：《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。所以C是錯(cuò)誤的。

　　2. 物業(yè)管理的市場化特征(B級)P3

　　物業(yè)管理的市場化特征

　　圖2 物業(yè)管理的市場化特征

　　(1).房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)，特別是住宅房地產(chǎn)，房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個(gè)產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。.

　　(2).多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)

　　在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。業(yè)主通過一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡。

　　(3).物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則

　　業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實(shí)現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。

　　(4).非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理

　　《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則。

　　3. 物業(yè)管理的特征(B級)P5-6

　　物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理;是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。

　　(一)社會化

　　物業(yè)管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)管理社會化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。

　　物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。由于社會專業(yè)分工不同，業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，業(yè)主更多精力從事自己的更擅長的工作。

　　例題：物業(yè)管理社會化的必要前提是( )

　　A.現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工

　　B.物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離

　　C.物業(yè)的所有權(quán)人在社會上選聘好物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè)

　　解析：B,物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提。

　　(二)專業(yè)化

　　物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員配備;有專門的組織機(jī)構(gòu);有專門的管理工具設(shè)備;有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序;運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。

　　(三)市場化

　　市場化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，業(yè)主通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來具體實(shí)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。在這樣一種新的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這個(gè)市場。這種通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。

　　真題.我國物業(yè)管理的基本特征有( BCD )。(2010。61)

　　B.統(tǒng)一化

　　B.市場化

　　C.社會化

　　D.專業(yè)化

　　E.現(xiàn)代化

　　真題.我國物業(yè)管理的三個(gè)基本特征是( )。(2011。1)

　　A.社會化、專業(yè)化、市場化

　　B.社會化、專業(yè)化、企業(yè)化

　　C.社會化、集中化、市場化

　　D.社會化、現(xiàn)代化、企業(yè)化

　　答案：A

　　真題.物業(yè)管理的市場化特征集中體現(xiàn)在等價(jià)有償和( )。(2011。3)

　　A.政府調(diào)控

　　B.業(yè)主決策

　　C.企業(yè)決策

　　D.雙向選擇

　　答案：D

　　4. 市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件(C級)P4

　　將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)：

　　一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。

　　二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。

　　真題.將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于強(qiáng)調(diào)( )。(2011、61)

　　A.業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)

　　B.尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利

　　C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會責(zé)任

　　D.物業(yè)管理活動必須納人市場秩序

　　E.物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用

　　答案：AD

　　例題：物業(yè)管理活動的前提條件是( C )。

　　A.社會化分工原則

　　B.專業(yè)原則

　　C.市場原則

　　D.標(biāo)準(zhǔn)化原則

　　解析：物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則，市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件。

　　本講包括

　　第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

　　第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革

　　一、考試目的和基本要求

　　(一)考試目的

　　本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)分析、處理物業(yè)管理工作中《條例》相關(guān)問題的能力。

　　(二)考試基本要求

　　熟悉：物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位和作用

　　了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。

　　二、要點(diǎn)說明(要點(diǎn)內(nèi)容部分一般為命題點(diǎn)，本課程以要點(diǎn)內(nèi)容部分作為重點(diǎn)，并按要點(diǎn)順序來講授，對照大綱要求把要點(diǎn)內(nèi)容分為ABCD四個(gè)等級：

　　5. 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展(C級)

　　6. 我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征(C級)

　　7. 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位和作用(B級)

　　8. 我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革(C級)

　　9. 政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位(D級)

　　10. 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(C級)

　　共6個(gè)要點(diǎn)，本講2010年、2010年都沒有題。