2016物業(yè)管理師《物業(yè)基本制度與政策》講義：第三章第五節(jié)

　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度

　　物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和地位

　　在住房制度改革前，城市居民住房由政府或者單位統(tǒng)一建設(shè)，以實物方式分配給城市居民居住使用，住房產(chǎn)權(quán)屬于政府或者單位所有，居民僅支付極少的租金。其中，政府建造的直管公房由政府成立專門的房屋管理機構(gòu)負責(zé)維修養(yǎng)護;單位建造的自管公房，由單位內(nèi)部成立的房屋管理機構(gòu)負責(zé)維修養(yǎng)護。由于租金水平遠遠低于維修管理所需費用，回收的租金不能維持房屋的維修，大量公房得不到及時維繕而成為危房，危及住戶的居住安全。同時，由于對住宅區(qū)疏于管理，公用設(shè)備、設(shè)施損壞嚴重，環(huán)境臟、亂、差，影響正常居住。1980年以來，國家逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革。隨著住房制度改革的步步深化，個人擁有住房的比例日益增加，住房產(chǎn)權(quán)多元化格局基本形成。隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的發(fā)展，住房產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)服務(wù)的要求越來越高，以房管所及單位房管處(科)為中心的公房維修管理體制已經(jīng)不能適應(yīng)形勢的變化。于是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始自設(shè)物業(yè)管理部門或物業(yè)管理子公司管理自身開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。街道辦事處、大中型企事業(yè)單位也開始自辦物業(yè)管理企業(yè)為轄區(qū)內(nèi)居民、單位職工提供帶有福利性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。當(dāng)社會對物業(yè)管理的需求越來越高時，按照公司法組建的專業(yè)化的物業(yè)管理公司也應(yīng)運而生。在此基礎(chǔ)上，社會化、專業(yè)化、市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制得以確立，并在全國迅速發(fā)展。

　　在實踐中，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，有的具有獨立法人資格，如按照公司法組建的物業(yè)管理公司;有的不具備法人資格，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)設(shè)的物業(yè)管理部門、物業(yè)管理分支機構(gòu);有的名義上具有法人資格，實質(zhì)上不能獨立的行使權(quán)利和承擔(dān)責(zé)任，如一些房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立的子公司。

　　物業(yè)管理企業(yè)屬于從事經(jīng)營活動的市場主體。作為市場主體，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的主體資格，享有完全的民事權(quán)利能力和行為能力，能夠獨立的承擔(dān)民事責(zé)任。如果物業(yè)管理企業(yè)不具備獨立的法人資格，與其進行交易的相對人的合法權(quán)益難以得到有效保障。

　　目前，在物業(yè)建設(shè)和管理的銜接上出現(xiàn)的眾多問題，很大一部分原因就在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)屬于“一家人”，這種“建”、“管”不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)開發(fā)項目存在問題時，處于不平等位置的物業(yè)管理公司和開發(fā)公司不可能進行正常的承接驗收。很多應(yīng)由開發(fā)公司解決的矛盾和問題，推給下屬的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司解決不了，必然導(dǎo)致對業(yè)主的投訴相互推諉，矛盾和問題得不到及時解決。有鑒于此，《條例》明確規(guī)定，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，必須是獨立的法人。按照《民法通則》的規(guī)定，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，意味著物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　(1)依法成立。依法成立是指依照法律規(guī)定而成立。這是程序性要件，也就是說，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序要符合法律法規(guī)的規(guī)定。

　　(2)有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費。物業(yè)管理企業(yè)屬于營利性法人。必要的財產(chǎn)和經(jīng)費是其生存和發(fā)展的前提，也是其承擔(dān)民事責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)。按照《公司法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)為有限責(zé)任公司的，注冊資本不得低于10萬元;為股份有限公司的，注冊資本不得低于1000萬元。

　　(3)有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所。其中，名稱是企業(yè)對外進行活動的標記，其確定應(yīng)當(dāng)符合《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定;組織機構(gòu)是健全內(nèi)部管理的需要，如公司應(yīng)當(dāng)設(shè)立董事會、股東大會、監(jiān)事會等;場所是物業(yè)管理企業(yè)進行經(jīng)營活動的固定地點，不僅表示企業(yè)的存在具有長期性、且可確立與之相關(guān)的其他一些問題如合同的履行、訴訟管轄問題等。

　　(4)能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。如果企業(yè)不能就自己行為承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，難謂其具獨立的主體資格。獨立承擔(dān)民事責(zé)任是建立在獨立財產(chǎn)基礎(chǔ)之上的。如果企業(yè)沒有獨立的財產(chǎn)，是不可能獨立承擔(dān)民事責(zé)任的。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是《條例》設(shè)定的行政許可，《條例》之所以規(guī)定實行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，是基于以下幾方面的考慮：

　　第一，針對當(dāng)前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場準人關(guān)。

　　近幾年來，物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展，但是，物業(yè)管理市場存在不同程度的混亂現(xiàn)象。不少物業(yè)管理企業(yè)體制、機制有缺陷，管理不規(guī)范、服務(wù)不到位、亂收費，業(yè)主對這些問題的投訴上升，反映比較強烈。實行市場準入制度，通過資質(zhì)管理，對不同管理規(guī)模、服務(wù)水平、市場競爭能力的企業(yè)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級，有助于扶植一批機制新、規(guī)模大、成本低、質(zhì)量高、實力強、信譽好的物業(yè)管理品牌企業(yè);通過資質(zhì)年檢和資質(zhì)動態(tài)管理，可以及時清理、整頓管理水平低、經(jīng)營不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)。對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準人制度，嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是現(xiàn)階段加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、凈化物業(yè)管理市場的必要手段。

　　第二，針對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要對物業(yè)管理企業(yè)建立市場準入和清出制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)，尤其是居住類物業(yè)管理企業(yè)，提供的管理和服務(wù)與居民生活密切相關(guān)，直接影響到居民的生活質(zhì)量、人身健康和生命財產(chǎn)安全。物業(yè)管理具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進行管理的一種服務(wù)活動。一般說來，物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定，既負責(zé)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，也承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公共秩序的維護責(zé)任。如果主管部門對物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效的監(jiān)管，則可能導(dǎo)致業(yè)主的權(quán)益和社會公共利益受到損害，引起社會的不安定。

　　物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)。一般情況下，企業(yè)運營成本較低，企業(yè)注冊資本相對較少。如一家管理50萬平方米小區(qū)的企業(yè)，其自身資產(chǎn)可能僅有100萬元，但是所管物業(yè)的價值卻達20億元之多，因其管理水平而引起物業(yè)價值波動1%，則有2000萬之多，遠超過其自身資產(chǎn)量。國外的物業(yè)管理企業(yè)有的稱作財產(chǎn)管理公司，除提供物業(yè)管理服務(wù)外，也要負責(zé)物業(yè)的經(jīng)營，我國的物業(yè)管理企業(yè)正朝著這一方向發(fā)展。無論是物業(yè)管理，還是物業(yè)資產(chǎn)管理，物業(yè)管理企業(yè)的抗風(fēng)險能力都較弱。實行資質(zhì)管理，有助于提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平，有助于防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，有助于發(fā)揮物業(yè)管理的社會效益。