2016物業(yè)管理師《物業(yè)基本制度與政策》講義：第二章第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)服務(wù)合同

　　《條例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定�！�

　　物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)物。因此，合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人約定�！稐l例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容，意在引導(dǎo)物業(yè)管理當(dāng)事人在訂立物業(yè)服務(wù)合同時約定一些必要的內(nèi)容，以利于合同的履行。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容：

　　1.物業(yè)管理事項

　　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理事項，是指在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商一致的物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容，雙方未達(dá)成一致的服務(wù)項目或履行中發(fā)生的新項目，協(xié)商一致后應(yīng)當(dāng)另行簽訂補充協(xié)議。

　　2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量就是約定各項具體服務(wù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。只約定物業(yè)服務(wù)項目不約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，或者約定服務(wù)質(zhì)量不明確，會造成合同履行爭議。因此，約定服務(wù)質(zhì)量必須具體、細(xì)致。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以參照中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合物業(yè)項目情況、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)管理項目的具體情況，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求。

　　3.物業(yè)服務(wù)費用

　　首先要明確物業(yè)服務(wù)的收費形式，實行包干制還是酬金制，或者是其他收費形式。然后根據(jù)不同收費形式明確收費標(biāo)準(zhǔn)、酬金數(shù)額或取費比例、交費時間、交費方式及結(jié)算方式等等。

　　4.雙方的權(quán)利義務(wù)

　　雙方的權(quán)利義務(wù)是泛指法定義務(wù)之外的其他需要約定的權(quán)利義務(wù)。可以約定的內(nèi)容很多，例如，業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督方式;物業(yè)管理企業(yè)分包專項服務(wù)事項的權(quán)利;業(yè)主遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項管理制度的義務(wù);物業(yè)管理企業(yè)公示物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)的義務(wù);物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域公眾性規(guī)章制度的宣傳告知義務(wù);制止業(yè)主違規(guī)行為的義務(wù)等等。

　　5.專項維修資金的管理與使用

　　在國家規(guī)定基礎(chǔ)上，合同應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)使用專項維修資金的申請、審議程序和監(jiān)督方式等具體內(nèi)容。

　　6.物業(yè)管理用房

　　必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)的前提條件。對于物業(yè)管理用房的配置、用途、產(chǎn)權(quán)歸屬等，《條例》已經(jīng)有了明確規(guī)定。當(dāng)事人需要在合同中就相關(guān)內(nèi)容予以細(xì)化。

　　7.合同期限

　　合同的期限，是指合同的有效期。物業(yè)服務(wù)合同屬于在較長期限內(nèi)履行的合同，因此當(dāng)事人需要對合同的期限進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體，或者明確規(guī)定計算期限的方法。

　　8.違約責(zé)任

　　違約責(zé)任對于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相關(guān)法律法規(guī)對違約責(zé)任的規(guī)定比較詳細(xì)。但是，法律規(guī)定畢竟比較原則，難以面面俱到，而物業(yè)服務(wù)合同具有其特殊性，為了保證合同當(dāng)事人的特殊需要，保證物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的切實履行，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的原則和自身的情況，對違約責(zé)任作出具體的約定。例如，約定違約損害的計算方法、賠償范圍等。

　　物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項內(nèi)容外，還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭議的解決方式等等。

　　應(yīng)當(dāng)指出的是，房屋和設(shè)備設(shè)施的各種圖紙、技術(shù)資料、使用說明、檢修記錄檔案，以及與物業(yè)管理相關(guān)的業(yè)主情況資料，是進(jìn)行物業(yè)管理與服務(wù)的基本條件，關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問題，《條例》對此作出明確規(guī)定：

　　一是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料;

　　二是物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會;

　　三是物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　所以，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主應(yīng)就物業(yè)管理資料的移交內(nèi)容和程序規(guī)則在物業(yè)服務(wù)合同中約定明確。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同的特征

　　通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)開展工作，物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。但一般情況下，在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會成立之前，就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動。由于業(yè)主大會尚未成立，不可能由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這種情況下，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。這時的物業(yè)服務(wù)合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。所以，前期物業(yè)服務(wù)合同發(fā)揮著重要的作用，是物業(yè)從建設(shè)到管理順利銜接的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。前期物業(yè)服務(wù)合同有以下特征：

　　(1)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，存在于業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過渡時間內(nèi)。實踐中，物業(yè)的銷售、業(yè)主的入住是陸續(xù)的過程，業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議時間的不確定性決定了業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)時間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束，進(jìn)入了通常情況下的物業(yè)管理階段。

　　(2)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。通常情況下物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)，而前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的主體是建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)。這是因為首次業(yè)主大會尚未召開，業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志來決定選聘物業(yè)管理企業(yè)，而此時已有實施物業(yè)管理的現(xiàn)實必要，為了維護(hù)正常的物業(yè)秩序，保護(hù)業(yè)主現(xiàn)實的合法權(quán)益，《條例》規(guī)定，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。而且，建設(shè)單位一開始就擁有物業(yè)，是第一業(yè)主，這是建設(shè)單位享有第一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權(quán)，能夠簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的合理依據(jù)。

　　(3)前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益，《條例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書面的形式簽訂。對合同形式作書面要求，便于明確合同主體的責(zé)權(quán)利，防止建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)侵害業(yè)主權(quán)益的情況發(fā)生，發(fā)生糾紛時也有據(jù)可查。

　　(二)前期物業(yè)服務(wù)合同的時效

　　由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件下的權(quán)宜措施，因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件具備后，必須保護(hù)業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的自主權(quán)。《條例》第二十六條對此作出了特別規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止�！�

　　《條例》關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，可以從以下兩方面解釋：

　　一方面，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。與一般的服務(wù)性行為不同，物業(yè)管理服務(wù)具有長期性的特點。物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)過程中，要進(jìn)行添置設(shè)施設(shè)備等一些前期投入，這些前期投入作為企業(yè)的經(jīng)營成本，需要一定時間的經(jīng)營活動才能逐步得到回收。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)之前，要進(jìn)行成本測算和經(jīng)營風(fēng)險預(yù)測，前期物業(yè)服務(wù)合同期限不確定，不利于物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)籌安排工作，降低交易成本費用，防范經(jīng)營風(fēng)險，而且會導(dǎo)致物業(yè)管理市場秩序的混亂，誘導(dǎo)糾紛和矛盾。另外，物業(yè)管理企業(yè)也存在一個選擇物業(yè)管理服務(wù)項目的問題，在約定的期限結(jié)束以后，物業(yè)管理企業(yè)可以自動結(jié)束合同約定的物業(yè)服務(wù)項目，而不用承擔(dān)違約責(zé)任。同時，這也可以督促業(yè)主及時成立業(yè)主大會，實現(xiàn)自己的選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。

　　另一方面，前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。雖然期限未滿，但業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。也就是說，前期物業(yè)服務(wù)合同按照約定的期限履行結(jié)束，只有在合同期內(nèi)沒有業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)合同生效才能實現(xiàn)。這是由前期物業(yè)管理本身的過渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主大會，選聘了物業(yè)管理企業(yè)，進(jìn)入了正常的物業(yè)管理階段，則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要，自動終止，終止的時間以業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時為準(zhǔn)。

　　(三)前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容

　　為規(guī)范和指導(dǎo)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，建設(shè)部于2004年9月制定并發(fā)布了《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》，根據(jù)該示范文本，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　1.合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況

　　(1)合同當(dāng)事人情況

　　(2)物業(yè)的基本情況

　　2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

　　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的項目，一般包括以下方面：(1)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;(2)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;(3)物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;(4)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理;(5)車輛停放管理;(6)公共秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理;(7)裝飾裝修管理服務(wù);(8)物業(yè)檔案資料管理。

　　其他當(dāng)事人可針對所提供的服務(wù)項目，具體承諾各項服務(wù)達(dá)到的服務(wù)水平和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，作為合同的附件。例如，對于物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，可以承諾在正常損耗情況下，幾年內(nèi)不出現(xiàn)大修或中修事故;對于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，可以承諾建立共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)檔案，準(zhǔn)確記錄維修、養(yǎng)護(hù)情況;對于維修共用設(shè)施設(shè)備，保證業(yè)主用水、用電主要時段不受影響;對于公共綠化可以承諾配備專業(yè)人員養(yǎng)護(hù)和管理等等。

　　對于向特定業(yè)主提供單獨議價的其他服務(wù)，如承攬房屋裝修工程、代理房屋出租、代理家政服務(wù)等，也可以在前期物業(yè)服務(wù)合同列明，但不屬于公共服務(wù)項目。

　　3.物業(yè)服務(wù)收費方式

　　包干制和酬金制兩種收費方式，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商后，可以選擇其中的一種收費方式。

　　4.物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容

　　物業(yè)經(jīng)營管理活動，是指利用物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備所進(jìn)行的經(jīng)營活動。例如利用物業(yè)大廈、場地進(jìn)行廣告經(jīng)營，對物業(yè)共用部位、場地進(jìn)行出租經(jīng)營等。一般情況下，物業(yè)經(jīng)營活動由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營，便于統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，還可以降低服務(wù)成本，擴大利潤空間。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以就物業(yè)經(jīng)營活動的各個項目，作出具體約定，其中主要包括：(1)物業(yè)經(jīng)營活動的項目名稱;(2)物業(yè)經(jīng)營部位的權(quán)屬界定;(3)物業(yè)經(jīng)營項目的收費標(biāo)準(zhǔn);(4)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于經(jīng)營項目收費或利潤的分成比例。

　　對于停車管理服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與停車場車位使用人另行簽訂書面的停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。

　　除停車管理服務(wù)項目外，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所經(jīng)營、其他附屬房屋經(jīng)營，以及廣告經(jīng)營，均應(yīng)當(dāng)參照上述停車管理服務(wù)經(jīng)營項目的約定原則，明確權(quán)利義務(wù)。如果物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場、會所及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施，統(tǒng)一委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)也可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中，統(tǒng)一約定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對經(jīng)營收入的分配比例或數(shù)額。

　　5.物業(yè)的承接查驗

　　合同中可包含以下幾個方面的內(nèi)容：

　　(1)說明查驗的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容;(2)雙方確認(rèn)共用部位共用設(shè)施設(shè)備存在的問題;(3)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和解決辦法;(4)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料;(5)建設(shè)單位的保修責(zé)任等。

　　6.物業(yè)的使用與維護(hù)

　　合同可包含以下幾個方面的約定：(1)建設(shè)單位和業(yè)主、使用人配合實施物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制度的義務(wù);(2)物業(yè)管理企業(yè)制止業(yè)主和使用人違反業(yè)主臨時公約的具體措施;(3)物業(yè)管理企業(yè)對重大事項的告知義務(wù)和接受監(jiān)督義務(wù);(4)業(yè)主裝飾裝修房屋的約定;(5)物業(yè)管理用房的具體約定。

　　7.專項維修資金

　　主要包括專項維修資金的儲存、管理、使用和續(xù)籌等約定。

　　8.違約責(zé)任

　　主要包括甲乙雙方、業(yè)主和物業(yè)使用人的違約責(zé)任，以及共同約定的免責(zé)條款。

　　9.其他事項

　　主要包括合同期限，爭議的解決方式以及合同終止和續(xù)約條款。