商品房預售管理

　　商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚在建設中的商品房預先出售給商品房預購人，由商品房預購人支付購房定金或房價款的行為。由于從預售到竣工交付的時間一般較長，具有較大的風險性和投機性，涉及廣大購房者的切身利益。為規(guī)范商品房，加強對商品房的預售管理，保障購房人的合法權益，《城市房地產管理辦法》規(guī)定商品房預售實行預售許可和商品房預售合同登記備案制度。建設部《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售管理的有關問題做了進一步細化。

　　1.商品房預售的條件

　　《城市房地產管理法》和《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》等規(guī)范性文件規(guī)定，商品房預售應當符合以下條件：

　　(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用產權書;

　　(2)持有建設工程規(guī)劃許可證;

　　(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;

　　(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　商品房預售許可的最低規(guī)模不等小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。

　　2.商品房預售許可

　　目前我國實行商品房預售許可制度。房地產開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》，方能預售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》，售樓廣告和說明書中應載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房銷售或者發(fā)布廣告。未取得《商品房預售許可證》的項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預付款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

　　房地產開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表;(2)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書;(3)土地使用產權、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;(4)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;(6)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

　　房地產開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。

　　房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向商品房預購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

　　3.商品房預售合同登記備案

　　房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當與商品房預購人簽訂商品房預售合同。房地產開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項，必須用于有關的工程建設。

　　4.預售商品房的權屬登記

　　商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起90日內，依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當予以協助，并提供必要的證明文件。由于房地產開發(fā)企業(yè)的原因，商品房預購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除房地產開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。