第四節(jié)　物業(yè)承接查驗制度

　　物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的基礎工作。

　　一、物業(yè)承接查驗制度的意義

　　《條例》第二十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗�，F(xiàn)階段，我國實行物業(yè)承接驗收制度具有以下幾方面的現(xiàn)實意義：

　　(1)有利于明確各方的責、權、利，對維護建設單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當權益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。

　　(2)可以督促建設單位根據(jù)規(guī)劃設計標準和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質量，保障業(yè)主財產(chǎn)權益具有重要意義。

　　(3)有利于界定物業(yè)共用部位共用設施設備的管理責任。

　　二、物業(yè)承接查驗的內容

　　物業(yè)承接查驗包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗收兩部分：

　　(一)物業(yè)管理資料移交

　　《條例》要求物業(yè)承接驗收時，建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)資料：

　　(1)竣工驗收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。

　　(2)技術資料。包括設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)等資料。

　　(3)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

　　(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設的有關資料;有關房屋產(chǎn)權權屬的資料;工程驗收的各種簽證、記錄、證明等。

　　(二)物業(yè)現(xiàn)場驗收

　　物業(yè)現(xiàn)場驗收包括物業(yè)共用部位共用設施設備驗收和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗收兩個方面。

　　1.物業(yè)共用部位共用設施設備驗收

　　主要涉及以下內容：

　　(1)對給水和暖氣管線做打壓實驗，檢查各類閥閘是否靈活，各類配件、支架是否齊全完好，檢查排水系統(tǒng)是否通暢;

　　(2)檢查相關的儀表、儀器是否齊全、完好，所有設備設施是否符合國家規(guī)定的安全標準;

　　(3)消防、采暖、電梯等須有政府認可的專業(yè)驗收合格證書;

　　(4)空調、發(fā)電機、電梯機房、高壓泵房等高噪音設備設施是否有環(huán)保驗收合格證;

　　(5)檢查溝、井等附屬設施是否符合規(guī)定要求。

　　2.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗收

　　(1)檢查道路、圍墻是否完整，物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與大市政主干道正確接通;

　　(2)臨時設施及臨時用房是否拆除清理干凈，場地是否平整;

　　(3)物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉站;

　　(4)停車場是否符合交通管理部門要求，有否交通標志和減速設施;

　　(5)綠化是否符合設計要求，草坪、花卉、喬灌木長勢是否良好，有否病蟲害。

　　三、物業(yè)的保修責任

　　《條例》第三十一條規(guī)定：“建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任”。

　　物業(yè)保修責任是指建設單位有對物業(yè)竣工驗收后在保修期內出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷，予以保證修復的責任。雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設單位的物業(yè)保修期間內，在保修期間與范圍內的房屋維修由建設單位承擔首要責任。