第三章　物業(yè)管理的基本制度

　　《條例》確立了七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度：業(yè)主大會(huì)制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度。

　　第一節(jié)　業(yè)主大會(huì)制度

　　為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作，加強(qiáng)監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

　　一、業(yè)主

　　(一)業(yè)主的概念

　　《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，不受國(guó)籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。

　　現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書持有人;二是房屋共有權(quán)證書持有人;三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購(gòu)房人。

　　(二)業(yè)主的權(quán)利

　　《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利包括：

　　1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)

　　2.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議

　　3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議

　　4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)

　　5.選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)

　　6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作

　　7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

　　8.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

　　9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資的管理和使用

　　10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

　　(三)業(yè)主的義務(wù)

　　1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

　　2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度

　　3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定

　　4.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金

　　5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

　　6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)

　　二、業(yè)主大會(huì)

　　(一)業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì)

　　業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

　　(二)業(yè)主大會(huì)的籌備與成立

　　1.成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì)�！稐l例》規(guī)定：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。”

　　2.業(yè)主大會(huì)的籌備

　　(1)成立業(yè)主大會(huì)籌備組

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公

　　有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

　　籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　(2)業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容

　　①確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)問、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

　�、趨⒄照�府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案);

　�、鄞_認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

　�、艽_定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

　　⑤做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　(3)籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求

　　①業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;

　�、诠�告《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告;

　�、鄞_認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn);

　　④業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體確定標(biāo)準(zhǔn)和方式，可參照省、自治區(qū)、直轄市制定的實(shí)施辦法進(jìn)行。

　　3.業(yè)主大會(huì)的成立

　　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)的會(huì)議議程一般包括以下內(nèi)容：

　　(1)報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作情況;

　　(2)宣讀業(yè)主名冊(cè)和在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

　　(3)宣讀《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對(duì)草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)業(yè)主意見對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果;

　　(4)投票通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;

　　(5)宣讀業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)組成人員。

　　《條例》還規(guī)定：“業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”

　　(三)業(yè)主大會(huì)的職責(zé)

　　《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)的六項(xiàng)職責(zé)：

　　(1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;

　　(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

　　(四)業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則

　　1.定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議與臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議與臨時(shí)會(huì)議都由業(yè)主委員會(huì)組織召開。定期會(huì)議的期間由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。當(dāng)出現(xiàn)下列情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　(1)20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的;

　　(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(3)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

　　發(fā)生以上應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況時(shí)，如果業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。如果是住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知與物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的居民委員會(huì)。

　　2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人

　　(1)業(yè)主代理人

　　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加。代理人應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委托書的授權(quán)范圍內(nèi)行使代理權(quán)，如投票、發(fā)表意見、參加表決等等。業(yè)主委托代理人的授權(quán)內(nèi)容不得超越業(yè)主自身權(quán)限，如投票權(quán)數(shù)。業(yè)主只能委托代理人代理事項(xiàng)，不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會(huì)成員的競(jìng)選。

　　(2)業(yè)主代表人

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按照幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的事項(xiàng)，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主將贊同、反對(duì)及棄權(quán)的決定及享有的投票權(quán)數(shù)書面簽字，然后由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)上代表業(yè)主如實(shí)投票。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另外推選一名業(yè)主代表參加大會(huì)。

　　(3)業(yè)主大會(huì)的召開形式

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用到會(huì)業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。無論采用何種形式，必須有不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主的參加。

　　3.業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決效力

　　(1)業(yè)主大會(huì)作出的一般決定，實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

　　(2)業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用與續(xù)籌方案的決定，實(shí)行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

　　業(yè)主大會(huì)不符上述兩項(xiàng)規(guī)則的表決事項(xiàng)，均屬無效。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面記錄業(yè)主大會(huì)會(huì)議情況，并存檔備案。業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

　　三、業(yè)主委員會(huì)

　　(一)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)

　　《條例》將業(yè)主委員會(huì)明確定位為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

　　(二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

　　《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的五項(xiàng)主要職責(zé)：

　　1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況

　　2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

　　4.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施

　　5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)

　　(三)業(yè)主委員會(huì)的備案

　　《條例》對(duì)業(yè)主委員會(huì)備案的時(shí)間作了限定，規(guī)定備案的時(shí)間為自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。

　　(四)業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件

　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

　　(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

　　(2)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);

　　(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);

　　(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;

　　(5)具有一定組織能力;

　　(6)具備必要的工作時(shí)間。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1～2人。

　　(五)業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止

　　業(yè)主委員會(huì)委員除了要符合當(dāng)選委員的六個(gè)條件外，如果有以下情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員的資格應(yīng)當(dāng)終止：(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(2)無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的;(3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;(4)有犯罪行為的;(5)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;(6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;(7)其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　(六)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

　　遇有特殊情況，經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開會(huì)議的，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　無論是定期會(huì)議還是臨時(shí)召開的會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議均應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì)的每次會(huì)議均應(yīng)當(dāng)作好書面記錄，由主持會(huì)議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告，同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議。

　　(七)業(yè)主委員會(huì)的改選與變更(不看)

　　(八)業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)(條例第三十五條)

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　四、限制性規(guī)定

　　法律對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的活動(dòng)作了限定，禁止業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)無關(guān)的決定以及從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。