第一章　物業(yè)管理概述

　　第二節(jié)　我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

　　一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展

　　物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。奧克維婭•希爾的女士為實施物業(yè)管理第一人，隨后英國還成立了非盈利性行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會。

　　二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革

　　(一)我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況

　　1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)確立了逐步實行國有化的政策。一方面，大量城市房屋經(jīng)過私房社會主義改造轉(zhuǎn)化為國有，另一方面，政府和國營企業(yè)又建造大量的住房提供給居民和職工租用，形成了具有中國特色的公有住宅體系。

　　建國后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個由小到大、再由大到小的演變過程，即解放初期私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量，以后城市公有住宅又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。

　　(二)改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度

　　我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個特征：

　　一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包;二是住房分配采取實物分配;三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。

　　其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展，住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。

　　(三)住房商品化制度

　　1.建立并扶持商品房市場

　　1978年以后，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革逐步展開，房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了三項改革，一是城鎮(zhèn)住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。

　　2.城鎮(zhèn)住房制度改革

　　城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。1994年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務(wù)院發(fā)布了《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化。

　　三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。

　　四、我國物業(yè)管理的發(fā)展

　　1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，以地方立法的方式對物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。

　　建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

　　1995年，建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議。

　　1997年，建設(shè)部在大連召開全國第二次物業(yè)管理工作會議。

　　1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議。

　　2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立。

　　2002年，建設(shè)部建立全國物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

　　五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用

　　(一)實施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

　　居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)，可歸納為四類基本消費(fèi)支出：一是購房消費(fèi)支出;二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出;三是使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費(fèi)支出;四是房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出。后三類消費(fèi)支出要大大超過購房支出。

　　(二)實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量

　　(三)實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)

　　(四)實施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定

　　從多年的實踐看，物業(yè)管理在維護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門防范刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤�、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。物業(yè)管理企業(yè)在努力提高管理服務(wù)水平的同時，配合有關(guān)部門和社區(qū)各類組織，積極開展社區(qū)文化活動，豐富了居民的業(yè)余生活，促進(jìn)了居民的身心健康，推動形成了鄰里之間更加和諧的關(guān)系和良好的社會風(fēng)尚，促進(jìn)了社區(qū)精神文明建設(shè)。

　　(五)實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展

　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)階段的管理環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。