(一)物業(yè)服務定價形式

　　《價格法》對于包括服務收費在內(nèi)的價格管理，規(guī)定了三種定價形式：

　　一是政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。

　　二是政府指導價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。

　　三是市場調(diào)節(jié)價：是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

　　我國開展物業(yè)管理以來，政府價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務收費管理，一般都實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)不同的服務項目和標準協(xié)商議定物業(yè)服務費的標準。對普通住宅的物業(yè)服務收費，早期則采取了較為嚴格的管理措施，一般都采取政府定價和政府指導價的管理方式，其中絕大多數(shù)物業(yè)項目都是采取政府定價管理方式。

　　以政府定價方式管理物業(yè)服務收費，在物業(yè)管理活動開展初期，對于推行物業(yè)管理，穩(wěn)定物業(yè)管理收費秩序，發(fā)揮了重要的積極作用。但是，隨著物業(yè)管理活動的全面展開，以政府定價方式管理物業(yè)服務收費，各種弊端也逐漸暴露，主要有以下方面：

　　(1)不利于物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量。一些物業(yè)服務企業(yè)取得物價部門的收費批件后，根據(jù)收費批件向業(yè)主收費高枕無憂，同時由于收費標準被限制過死，助長了物業(yè)服務企業(yè)安于現(xiàn)狀不求進取的消極意識。

　　(2)制約了業(yè)主對物業(yè)服務質量的監(jiān)督權和選擇權。物業(yè)服務企業(yè)憑借政府收費批件收取費用，服務好壞都一個價格，業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務質量的監(jiān)督、選擇權利卻受到限制。

　　(3)因定價標準不客觀產(chǎn)生了大量矛盾。物業(yè)服務內(nèi)容不僅比較復雜，而且各個物業(yè)管理項目情況、物業(yè)服務企業(yè)的服務能力，以及各項服務的實際成本千差萬別，要求政府取代業(yè)主準確核定收費標準，客觀上是不現(xiàn)實的。由于定價不合理，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主對政府核定的物業(yè)服務收費標準的做法，都不同程度存在著意見。

　　(4)政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。價格是市場競爭的核心要素，長期持續(xù)的政府定價，限制業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理市場的選擇權，物業(yè)管理市場因而喪失活力，物業(yè)管理招投標制度也會流于形式，無法發(fā)揮市場機制的優(yōu)勝劣汰作用。

　　為此，《物業(yè)服務收費管理辦法》不再規(guī)定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調(diào)節(jié)價對物業(yè)服務收費進行管理。

　　物業(yè)服務收費實行政府指導價的具體方式是，由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務的實際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務的等級標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，測算出各個等級標準的物業(yè)管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務項目的具體收費標準，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業(yè)項目的服務等級標準和調(diào)整因素，在物業(yè)服務合同中約定。

　　以上可以看出，采取政府指導價收費的物業(yè)服務項目，價格主管部門不再針對具體物業(yè)項目審批收費標準，而是針對物業(yè)管理主管部門制定的服務標準制定價格幅度，以便指導業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)具體服務情況協(xié)商服務價格。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，則完全由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照市場原則自由協(xié)商價格并在物業(yè)服務合同中約定，政府不予干預。

　　考慮各地經(jīng)濟發(fā)展狀況與市場環(huán)境不盡相同，《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定�！�

　　(二)物業(yè)服務計費方式

　　1.包干制計費方式

　　《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式�！睂嵭形飿I(yè)服務收費包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

　　包干制是目前我國住宅物業(yè)服務收費普遍采用的計費方式。包干制計費方式下，業(yè)主按照物業(yè)服務合同支付固定的物業(yè)服務費用后，物業(yè)服務企業(yè)必須按照物業(yè)服務合同要求和標準完成物業(yè)管理服務。換句話說，就是物業(yè)服務企業(yè)的盈虧自負，無論收費率高低或物價波動，物業(yè)服務企業(yè)都必須按照合同約定的服務標準提供相應服務。

　　包干式計費方式，適用的客戶類型多為缺乏專業(yè)素養(yǎng)的分散產(chǎn)權業(yè)主。該模式的優(yōu)點是，易于操作，簡單便捷，有利于物業(yè)服務企業(yè)強化成本意識，提高內(nèi)控水平;缺點是，交易透明度不夠，容易導致交易信息不對稱，企業(yè)難以取得客戶的信任，在收費率偏低的情況下，容易導致虧損，企業(yè)的經(jīng)營風險較大。在市場不規(guī)范時，個別物業(yè)服務企業(yè)可能通過減少物業(yè)服務成本來保證企業(yè)利潤，業(yè)主的權益可能受到侵害。