房地產(chǎn)抵押管理

　　我國發(fā)展市場經(jīng)濟以來，房地產(chǎn)抵押作為一種有效的擔保形式，得到廣泛的開展。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)、商品房市場和房地產(chǎn)二級市場中，運用房地產(chǎn)抵押進行貸款擔保，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人解決資金問題的主要途徑。

　　房地產(chǎn)抵押的概念

　　抵押是《擔保法》規(guī)定的擔保形式之一，抵押與質押相區(qū)別，抵押是以不轉移財產(chǎn)占有權為條件的物權擔保方式，抵押人對抵押財產(chǎn)仍然享有占有權、使用權和經(jīng)營權�！稉�保法》規(guī)定可以作為抵押物的財產(chǎn)不只是房地產(chǎn)，還包括抵押人依法有權處分的機器、交通運輸工具，以及依法可以抵押的其他財產(chǎn)。只要是不轉移抵押財產(chǎn)占有權、使用權和經(jīng)營權的擔保方式，都屬于抵押擔保形式。

　　由于房地產(chǎn)具有價值量大、使用時間長、不可移動、產(chǎn)權管理嚴密等特點，因此以房地產(chǎn)作抵押物是抵押擔保中最普遍、最主要的內容。

　　房地產(chǎn)抵押的一般概念

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

　　其中，在房地產(chǎn)抵押一般概念下，“合法的房地產(chǎn)”是指已經(jīng)取得房地產(chǎn)權屬證書的房地產(chǎn)。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

　　房地產(chǎn)抵押的特定概念

　　房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押情況與方式，一是在建工程抵押;二是預購商品房貸款抵押。

　　1.在建工程抵押

　　所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　2.預購商品房貸款抵押a

　　所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　由于抵押房產(chǎn)尚未形成，貸款銀行進行按揭貸款存在著較大風險，因此，貸款銀行在實施按揭貸款中均采取著規(guī)避風險的輔助措施。貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對購房人貸款承擔階段性的連帶保證責任，即只要購房人停止還貸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證代為履行購房人的一切還貸義務，直至商品房交付并取得權屬證件后，貸款銀行與購房人正式辦妥房地產(chǎn)抵押登記。同時，貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預售項目，必須由貸款銀行辦理結算業(yè)務，以便對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目資金進行監(jiān)控。此外，有的貸款銀行還要求按揭貸款購房人辦理貸款保險和進行公證。

　　房地產(chǎn)抵押的主要原則

　　(一)房地產(chǎn)抵押應當遵循民事法律原則

　　抵押雙方當事人應當依據(jù)民事法律原則確定以下事項：

　　1.設定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當事人協(xié)商議定，雙方當事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價格評估機構評估確定。

　　2.抵押權人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災害而出現(xiàn)的風險，要求抵押人辦理房產(chǎn)保險的，雙方當事人應當協(xié)商議定。抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/P>

　　3.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。

　　4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。

　　(二)房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權設定應當一致

　　建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。”“以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押�！�

　　(三)抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值

　　房地產(chǎn)抵押是為擔保債權而建立的法律關系，因此抵押物的價值必須高于所擔保的債權，否則就無法成就所擔保的債權。根據(jù)這一原則，房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但再次抵押所擔保的債權不得超出余額部分。同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經(jīng)設定過的抵押情況告知抵押權人，以便抵押人測算擔保價值。對以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權的，兩宗以上房地產(chǎn)視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當事人另有約定的除外。