物業(yè)服務(wù)收費

　　《條例》第四十一條對物業(yè)服務(wù)收費作出原則規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。

　　一、物業(yè)服務(wù)收費原則

　　(一)合理原則

　　物業(yè)服務(wù)收費水平應(yīng)當(dāng)與我國經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和群眾現(xiàn)實生活水平協(xié)調(diào)一致，既不能超出業(yè)主的實際承受能力，也不能一味降低收費水平，進而造成業(yè)主房屋財產(chǎn)的貶損和制約群眾生活水平的提高。因此，研究和確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)面向?qū)嶋H，客觀決策。

　　一方面要深入宣傳，增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識。另一方面要強調(diào)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具備的公共意識。

　　(二)公開原則

　　2004年10月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒布《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》明確物業(yè)服務(wù)收費屬于《價格法》調(diào)整范圍，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示物業(yè)管理企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費計價方式和收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　(三)收費與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

　　要求物業(yè)服務(wù)收費與服務(wù)水平相適應(yīng)，就是要求價質(zhì)相符，業(yè)主花錢買服務(wù)必須買得公平合理，符合等價交換原則，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營作風(fēng)必須誠實信用，提供的服務(wù)質(zhì)量必須貨真價實，接受消費者的監(jiān)督。

　　二、物業(yè)服務(wù)收費管理

　　根據(jù)《價格法》和《條例》的基本精神，2003年11月，國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》。該辦法對物業(yè)服務(wù)收費的定價形式、收費形式、費用構(gòu)成，相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)以及監(jiān)管措施等均作出具體規(guī)定。

　　(一)物業(yè)服務(wù)收費定價形式

　　《價格法》對于包括服務(wù)收費在內(nèi)的價格管理，規(guī)定了三種定價形式：

　　一是政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。

　　二是政府指導(dǎo)價：是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。

　　三是市場調(diào)節(jié)價：是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

　　我國開展物業(yè)管理以來，政府價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費管理，一般都實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)不同的服務(wù)項目和標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定，主管部門只作備案登記。對普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費，開始則采取了較為嚴(yán)格的管理措施，一般都采取政府定價和政府指導(dǎo)價的管理方式，其中絕大多數(shù)物業(yè)項目都是采取政府定價管理方式。

　　以政府定價方式管理物業(yè)服務(wù)收費，在物業(yè)管理活動開展初期，對于推行物業(yè)管理，穩(wěn)定物業(yè)管理收費秩序，發(fā)揮了重要的積極作用。但是，隨著物業(yè)管理活動的全面展開，以政府定價方式管理物業(yè)服務(wù)收費，也逐漸暴露各種弊端。

　　為此，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》不再規(guī)定政府定價形式，僅采取政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價對物業(yè)服務(wù)收費進行管理。

　　物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的具體方式是，由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn)，然后由有定價權(quán)限的價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，測算出各個等級標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務(wù)項目的具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　以上可以看出，采取政府指導(dǎo)價收費的物業(yè)服務(wù)項目，價格主管部門不再針對具體物業(yè)項目審批收費標(biāo)準(zhǔn)，而是針對物業(yè)管理主管部門制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定價格幅度，以便指導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)具體服務(wù)情況協(xié)商服務(wù)價格。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，則完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照市場原則自由協(xié)商價格并在物業(yè)服務(wù)合同中約定，政府不予干預(yù)。

　　考慮各地經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r與市場環(huán)境不盡相同，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定�！�