2016物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》輔導：第一章

第二節(jié)  物業(yè)服務項目介入的作用

　　我國的物業(yè)管理脫胎于傳統(tǒng)的房地產管理，一直滯后于規(guī)劃設計和施工建設，以至于交付的物業(yè)出現布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷，引發(fā)業(yè)主、建設單位和物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾和糾紛。物業(yè)服務企業(yè)的早期介人可以協助建設單位及時發(fā)現項目規(guī)劃、設計、施工、銷售過程中所存在的問題，使規(guī)劃更加優(yōu)化、完善，減少設計上的缺陷以及交付后的業(yè)主糾紛，還可以在項目建設初期將不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)服務順利開展，業(yè)主利益得到保障。

　　(一)從業(yè)主使用的角度，有利于提高業(yè)主對物業(yè)的認可度

　　1.優(yōu)化設計，滿足業(yè)主使用需求

　　隨著社會經濟的發(fā)展，人們對物業(yè)的品位和環(huán)境要求越來越高，這使得建設單位在建設過程中除了要執(zhí)行國家有關技術標準外，還應考慮到物業(yè)的功能、布局、造型、環(huán)境以及物業(yè)使用者的便利、安全、舒適等因素。物業(yè)服務企業(yè)可從業(yè)主(或物業(yè)使用人)及物業(yè)管理的角度，就房屋設計和功能配置、設備選型和材料選用、公共設施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設計更符合業(yè)主的使用要求。

　　2.有助于提高工程質量，提高物業(yè)的認可度

　　在物業(yè)的建設過程中，物業(yè)服務企業(yè)利用自身優(yōu)勢幫助建設單位加強工程質量管理，及時發(fā)現設計、施工過程中的缺陷，提前防范質量隱患，使工程質量問題在施工過程中及時得到解決，減少在日后使用中的矛盾糾紛，從而提高業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)的滿意度和認可度。

　　(二)從物業(yè)管理角度，有利于物業(yè)服務工作的順利開展

　　1.有利于了解物業(yè)情況

　　對物業(yè)及其配套設施設備的運行管理和維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的主要工作之一，要做好這方面的工作，必須對物業(yè)的建筑結構、管線走向、設備安裝等情況了如指掌。物業(yè)服務企業(yè)可以通過早期介入，如對于圖紙的改動部分做好記錄，對設備安裝、管線布置尤其是隱蔽工程狀況進行全過程跟蹤等，充分了解所管物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到心中有數、“對癥下藥”。

　　2.為前期物業(yè)管理作充分準備

　　物業(yè)服務企業(yè)可利用項目早期介入的機會，逐步開展制定物業(yè)管理方案和各項規(guī)章制度、設計組織架構、招聘人員、實施上崗培訓等前期管理的準備工作，方便物業(yè)移交后物業(yè)管理各項工作的順利開展。同時，通過在早期介入中同施工單位形成的良好合作關系，在今后物業(yè)的保修期內，加強雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時率。

　　3.有利于規(guī)避物業(yè)經營管理風險

　　項目早期介入對項目情況及周邊不利因素提前了解，對后續(xù)物業(yè)服務過程中可能出現的風險作出預估，提前制定應對措施，規(guī)避物業(yè)管理的風險，也可提升后期物業(yè)管理服務的質量。同時，項目早期介入可充分了解目標客戶群，制定質價相符的服務標準、服務內容等，以保證物業(yè)管理的可持續(xù)經營管理。

　　(三)從項目開發(fā)角度，有利于提高建設單位的開發(fā)效益

　　(1)建設單位在進行小區(qū)規(guī)劃設計時往往比較關注技術規(guī)范對于今后是否符合業(yè)主使用要求、管理要求、降低管理成本考慮較少。項目早期介入可使規(guī)劃設計方案中的布局、功能定位更趨合理，有利于日后運營管理。如小區(qū)規(guī)劃設計必須考慮到物業(yè)管理用房、機動車停車場、自行車棚、商業(yè)配套設施等，從業(yè)主需求角度提出建議，從而避免建設單位的不必要投資。

　　(2)項目早期介入是物業(yè)服務企業(yè)從項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入，通過早期介入的專業(yè)支持，建設單位可以對項目進行準確的市場定位，并考慮到物業(yè)的使用功能和業(yè)主滿意，促進項目的銷售，加快資金周轉。同時，建設單位還可以通過引入高水平的物業(yè)管理咨詢服務提升自身的品牌。

　　通過項目早期介人，物業(yè)服務企業(yè)在與各單位的溝通協作中可充分展示自身的專業(yè)素質，并從業(yè)主使用、物業(yè)管理和項目開發(fā)的角度，完善項目的設計缺陷，減少不必要的投資成本，提高項目的開發(fā)效益。